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福岡県北九州市小倉南区

志井の不動産価格・住宅・生活環境

家づくりはこれからの人生を左右する大事なイベントです。志井の土地価格だけでなく、建てられる家の広さの目安、生活環境なども 考慮したうえで家づくりを検討されることをCRESTIAはおすすめしております。

最寄り駅

志井約340m北九州高速鉄道小倉線　1日 0.2 万人

企救丘約520m北九州高速鉄道小倉線　1日 0.4 万人

志井公園約750m九州旅客鉄道日田彦山線　1日 0.2 万人

区域区分
全域が市街化区域
用途地域
7つの区分に分かれる
最寄りの学校
小学校 約570m　中学校 約810m

この市区町村は校区（通学区域）のデータを公開していません。そのため最寄りの学校までの距離を表示しています。実際の通学区域とは異なります。校区は市区町村の教育委員会へご確認ください。

近くの幼稚園
保育所 約240m　認定こども園 約740m　幼稚園 約500m
居住世帯・人数
1,780 世帯4,624 人2020年 国勢調査／町の面積 57.7ha
半径1km内の医療機関
診療所 18　歯科診療所 12　病院 1
※3

志井の周辺を地図で見る

地図は Google マップ。町の範囲は重ねていません（§10 の周辺図に出しています）。

志井のよくある質問

志井はどんな街ですか？
北九州市小倉南区志井は、57.7haの町です。用途地域は7つに分かれており、いちばん広いのは第一種低層住居専用地域（町の35％）です。4,624人・1,780世帯が住んでいます（2020年 国勢調査）。出典：国土数値情報 用途地域／国勢調査 小地域
志井の最寄り駅はどこですか？
志井駅（北九州高速鉄道小倉線）まで約340m、企救丘駅（北九州高速鉄道小倉線）まで約520m、志井公園駅（九州旅客鉄道日田彦山線）まで約750mです。いずれも、建物や道を考慮しない直線距離です。出典：国土数値情報 駅別乗降客数
志井の土地の価格はどのくらいですか？
都道府県地価調査の北九州小倉南-5で、令和8年7月1日時点で坪あたり19.7万円です。これは1地点の公的な評価額であって、町の平均でも売り出し価格でもありません。実際に売買された価格とは別のものです。出典：不動産情報ライブラリ 地価公示・地価調査
志井ではどのくらいの大きさの家が建てられますか？
いちばん広い区分（第一種低層住居専用地域）で建ぺい率50％・容積率80％です。北九州市小倉南区で実際に建っている持ち家の一戸建は延床で平均35.3坪なので、二階建てなら44.1坪ほどの敷地で収まる計算になります。前面道路が12m未満だと容積率はこれより下がり、必要な敷地は増えます。土地の場所によって区分が変わります。出典：国土数値情報 用途地域／建築基準法
志井の不動産はいくらで売買されていますか？
2007年から2025年までに志井で記録されている取引は116件で、土地のみが23件（総額700万円〜1.2億円、坪あたり9.9万円〜46.3万円）、土地と建物が57件（総額150万円〜1.8億円）、中古マンション等が36件（総額500万円〜3,500万円）です。相場ではなく実例です。件数が少ないので平均も中央値も出していません。土地・土地と建物・中古マンションは別のもので、建物付きの総額には建物の価値が含まれます。出典：不動産情報ライブラリ 不動産価格（取引価格）情報
志井で過去に災害は起きていますか？
1953年6月28日の「浸水域等」が記録に残っています。地形から見た液状化の傾向は「液状化しにくい」です。記録が無いことは、災害が起きなかったことを意味しません。出典：国土調査 土地履歴調査／国土交通省都市局
志井に建築の制限はありますか？
地区計画の定めはありません。防火地域・準防火地域の指定もありません。建築の制限は用途地域（第一種低層住居専用地域）の建ぺい率50％・容積率80％と、建築基準法の一般の規定によります。高度地区・風致地区・景観計画区域・がけ条例は自治体の条例で定まるため、このデータでは分かりません。出典：都市計画決定GISデータ（地区計画・防火地域）
なぜこのようなデータを無料で提供しているのですか？
「家を建てる」「家を買う」というイベントは、一生に一度あるかないかの大きな決断を伴うものということをCRESTIAは十分に理解しております。そしてその決心をされるみなさまが、少しでもこれから住む街について事前に詳しく知っていただき、その街での日常生活を安心安全に過ごしていただきたいという思いを持っております。私たちが丁寧に集めた住まいに役立つデータを存分に活かしていただき、みなさまの理想の住まいを探すうえでの一助になれればと思っております。またさらなる一歩を踏み出したいという思いをお持ちの際には、CRESTIAが全力でサポートさせていただきたいと思っております。出典：CRESTIA｜このサイトの方針
01

志井の不動産価格

※4

都道府県地価調査　北九州小倉南-5

19.7万円／坪59,600 円／m2前年比 +1.2%

価格の基準日
令和8年7月1日
調査地点の用途地域
第一種低層住居専用地域建ぺい50%・容積80%
調査地点の地積
247 m274.7坪
前面道路
南東　5.0m　市道
最寄駅
モノレール志井450m

周辺の状況：一般住宅、アパートが混在する閑静な住宅地域

これはこの地点の評価額であって、町の平均ではありません。最高でも最低でもなく、同じ町の中でも地積・形状・接道の条件で価格は変わります。

この地点の公的評価の推移

志井のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた1983年からの44年分です。最も高いのは1992年の23.4万円／坪、 最も低いのは2013年の17.4万円／坪で、2026年時点では19.7万円／坪です。

17.6万20.4万23.2万8385878991939597990103050709111315171921232526
志井グラフに触れると各年の値が出ます

直近5年は年あたり+1.1％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（7.5〜32.5万円／坪）を合わせて見てください。

北九州市小倉南区全体との土地評価額の比較

志井の住宅地には、公的な評価地点が1か所あります。19.7万円／坪です（都道府県地価調査 令和8年7月1日時点）。

北九州市小倉南区全体では、住宅地の評価地点が25か所あります。 その中央値は18.5万円／坪で、 最も安い地点が7.5万円／坪、 最も高い地点が32.5万円／坪です（令和8年1月1日時点）。最も高い地点は最も安い地点の4.3倍で、同じ北九州市小倉南区の中でもこれだけのひらきがあります。

なお、都道府県地価調査は令和8年7月1日が基準日で、北九州市小倉南区全体の数字（令和8年1月1日時点）とは半年ずれています。そのまま引き算しないでください。

過去に売買された土地・建物

土地のみ23件
総額 700万円〜1.2億円／坪単価 9.9万円〜46.3万円／面積 110〜1600 m2建物が無いので、坪単価がそのまま土地の値段
土地と建物57件
総額 150万円〜1.8億円／面積 75〜1400 m2建物の価値を含む総額
中古マンション等36件
総額 500万円〜3,500万円／面積 55〜320 m2専有部分の総額。土地の値段ではない

いつ・いくらで売買されたか

200万500万1,000万2,000万5,000万1億2010年2015年2020年2025年
土地のみ23件土地と建物57件中古マンション等36件

グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます

縦軸は対数目盛りです。150万円から1.8億円まで120倍の開きがあり、 等間隔だと安いほうが全部つぶれます。

広さと総額の関係

200万500万1,000万2,000万5,000万1億100m²200m²500m²1000m²
土地のみ23件土地と建物57件中古マンション等36件

グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます

縦横とも対数目盛りです。斜めに並ぶほど「広いほど高い」を意味します。 面積は5m²刻みに丸めて公表されており、 大きいものは打切り値（9999m²など）になるため、この図から外しています。

›取引の一覧（116件）
時期種類総額面積坪単価建物
2025年 第4四半期中古マンション等2,500万円70m²—2016年 ＲＣ
2025年 第3四半期土地のみ2,100万円160m²43万円—
2025年 第3四半期土地と建物2,900万円120m²—2025年 木造
2025年 第2四半期土地のみ2,000万円140m²46.3万円—
2025年 第2四半期土地と建物3,200万円190m²—2022年 木造
2025年 第1四半期中古マンション等1,600万円95m²—1997年 ＲＣ
2024年 第4四半期土地と建物3,500万円190m²——
2024年 第3四半期土地と建物2,800万円130m²—2022年 木造
2024年 第3四半期土地と建物1,600万円260m²—1983年 木造
2024年 第3四半期中古マンション等2,300万円70m²—2020年 ＲＣ
2024年 第3四半期中古マンション等3,300万円90m²—2011年 ＲＣ
2024年 第2四半期土地と建物2,000万円195m²—1978年 木造
2024年 第2四半期土地と建物2,500万円120m²—2024年 木造
2024年 第1四半期中古マンション等1,100万円110m²—1997年 ＲＣ
2023年 第4四半期土地と建物2,800万円130m²—2023年 木造
2023年 第4四半期土地と建物450万円160m²——
2023年 第4四半期土地と建物3,400万円190m²—2022年 木造
2023年 第4四半期土地と建物1,700万円220m²—1991年 木造
2023年 第4四半期中古マンション等1,100万円85m²—1997年 ＲＣ
2023年 第2四半期土地と建物880万円155m²——
2023年 第2四半期土地と建物3,700万円185m²—2022年 木造
2023年 第2四半期中古マンション等3,100万円90m²—2012年 ＲＣ
2023年 第1四半期土地のみ860万円110m²25.5万円—
2023年 第1四半期土地と建物1.2億円690m²—1993年 木造
2022年 第4四半期土地と建物300万円115m²—1971年 木造
2022年 第4四半期土地と建物1,800万円205m²—1988年 木造
2022年 第4四半期中古マンション等1,100万円70m²—1997年 ＲＣ
2022年 第2四半期土地と建物1,300万円200m²—1988年 木造
2022年 第2四半期土地と建物950万円120m²—1971年 木造
2022年 第1四半期土地のみ1,300万円270m²15.5万円—
2022年 第1四半期中古マンション等1,400万円75m²—1997年 ＲＣ
2021年 第3四半期中古マンション等1,500万円70m²—1997年 ＲＣ
2021年 第3四半期中古マンション等3,500万円110m²—2011年 ＲＣ
2021年 第1四半期土地と建物1,100万円105m²—1973年 鉄骨造
2021年 第1四半期土地と建物1,100万円130m²—1974年 木造
2021年 第1四半期土地と建物1,100万円230m²—1982年 木造
2020年 第4四半期土地と建物2,800万円200m²—1992年 軽量鉄骨造
2020年 第3四半期土地のみ1,300万円200m²21.8万円—
2020年 第2四半期中古マンション等1,600万円75m²—1997年 ＲＣ
2019年 第4四半期土地と建物150万円110m²—1970年 木造
2019年 第4四半期中古マンション等2,200万円70m²—2011年 ＲＣ
2019年 第3四半期土地のみ900万円240m²12.6万円—
2019年 第3四半期土地と建物1,700万円220m²——
2019年 第2四半期土地と建物3,500万円145m²—2020年 木造
2019年 第2四半期土地と建物490万円125m²—1987年
2019年 第2四半期中古マンション等2,300万円65m²—2012年 ＲＣ
2018年 第4四半期土地のみ1,400万円145m²31.4万円—
2018年 第2四半期土地と建物720万円130m²—1970年 木造
2018年 第2四半期中古マンション等3,300万円90m²—2011年 ＲＣ
2018年 第1四半期土地のみ1,100万円170m²21.5万円—
2018年 第1四半期土地と建物2,900万円155m²—2015年 木造
2018年 第1四半期中古マンション等1,500万円70m²—1997年 ＲＣ
2018年 第1四半期中古マンション等1,200万円80m²—1997年 ＲＣ
2017年 第4四半期土地と建物1,000万円150m²—1975年
2017年 第4四半期土地と建物1,800万円220m²—1977年 木造
2017年 第2四半期中古マンション等2,400万円80m²—2011年 ＲＣ
2017年 第1四半期土地と建物2,300万円210m²—2001年 軽量鉄骨造
2016年 第4四半期土地と建物3,400万円150m²—2016年 木造
2016年 第4四半期土地と建物1,600万円210m²—1987年 木造
2016年 第4四半期中古マンション等800万円70m²—1990年 ＲＣ
2016年 第3四半期土地のみ1.2億円1600m²25.8万円—
2016年 第3四半期土地と建物2,700万円145m²—2016年 木造
2016年 第3四半期中古マンション等2,500万円80m²—2011年 ＲＣ
2016年 第2四半期土地のみ1,700万円560m²9.9万円—
2016年 第1四半期土地のみ1,700万円310m²18.5万円—
2016年 第1四半期土地のみ1,200万円150m²27.4万円—
2016年 第1四半期土地と建物1,900万円160m²—1979年 木造
2016年 第1四半期土地と建物1.8億円800m²—1987年 ＲＣ
2016年 第1四半期中古マンション等500万円320m²—1992年 ＲＣ
2015年 第3四半期土地と建物180万円75m²—1969年 木造
2015年 第3四半期中古マンション等2,400万円70m²—2011年 ＲＣ
2015年 第3四半期中古マンション等1,800万円55m²—2011年 ＲＣ
2015年 第2四半期土地と建物2,600万円135m²—2015年 木造
2015年 第2四半期土地と建物2,500万円145m²—2015年 木造
2015年 第2四半期中古マンション等1,300万円70m²—1997年 ＲＣ
2015年 第1四半期中古マンション等2,700万円80m²—2011年 ＲＣ
2014年 第4四半期土地と建物1.1億円1400m²—2011年 鉄骨造
2014年 第4四半期土地と建物1,600万円220m²—1984年 軽量鉄骨造
2014年 第4四半期中古マンション等760万円75m²—1997年 ＲＣ
2014年 第2四半期土地と建物1,000万円220m²—1968年 木造
2014年 第2四半期土地と建物1,700万円185m²—1973年 木造
2014年 第1四半期中古マンション等3,100万円110m²—2013年 ＲＣ
2013年 第4四半期中古マンション等980万円70m²—1989年 ＲＣ
2013年 第3四半期土地と建物1,600万円200m²—1985年 木造
2013年 第2四半期土地のみ740万円155m²15.9万円—
2013年 第1四半期中古マンション等980万円70m²—1992年 ＲＣ
2013年 第1四半期中古マンション等750万円55m²—1992年 ＲＣ
2012年 第4四半期土地と建物690万円140m²——
2012年 第3四半期土地と建物300万円110m²—1969年 木造
2012年 第2四半期土地のみ800万円160m²16.2万円—
2012年 第2四半期土地のみ2,200万円270m²26.1万円—
2012年 第2四半期土地のみ980万円210m²15.2万円—
2012年 第1四半期土地のみ2,400万円280m²28.1万円—
2012年 第1四半期土地のみ3,600万円1000m²11.9万円—
2012年 第1四半期土地のみ3,200万円700m²14.9万円—
2012年 第1四半期土地と建物830万円120m²—1971年 木造
2012年 第1四半期土地と建物1,100万円195m²—1982年 木造
2011年 第4四半期土地と建物2,400万円200m²—1996年 木造
2011年 第4四半期中古マンション等810万円80m²—1997年 ＲＣ
2011年 第2四半期土地と建物840万円105m²—1973年 ＳＲＣ
2011年 第2四半期中古マンション等900万円65m²—ＲＣ
2011年 第1四半期土地のみ700万円165m²13.9万円—
2010年 第3四半期土地と建物3,700万円790m²—1980年 木造
2010年 第3四半期中古マンション等1,300万円80m²—1997年 ＲＣ
2010年 第2四半期中古マンション等1,100万円70m²—1997年 ＲＣ
2010年 第2四半期中古マンション等1,200万円75m²—1997年 ＲＣ
2010年 第1四半期土地のみ3,300万円540m²19.8万円—
2009年 第4四半期土地のみ850万円160m²17.5万円—
2009年 第4四半期土地と建物1,700万円185m²—1983年 鉄骨造
2009年 第2四半期土地のみ3,700万円430m²28.4万円—
2009年 第1四半期土地と建物980万円160m²—1978年 木造
2008年 第4四半期土地と建物2,200万円155m²—2007年 木造
2008年 第4四半期土地と建物6,800万円1400m²—1996年 鉄骨造
2008年 第3四半期土地と建物1,800万円230m²—1991年 木造
2007年 第4四半期中古マンション等1,100万円65m²—1997年 ＲＣ
2007年 第1四半期土地と建物1,600万円150m²—1981年 軽量鉄骨造

坪単価は土地のみの取引だけに出しています（建物付きの単価には建物の価値が含まれるため）。

2007年から2026年までに、この町で記録されている取引は116件（うち土地のみ23件）です。 相場ではなく実例として読んでください。平均も中央値も出していません。　土地・土地と建物・中古マンションは別のものなので、単価を並べていません。建物付きの単価には建物の価値が含まれます。

02

北九州市小倉南区の平均的な家の大きさ

住宅・土地統計調査 持ち家・一戸建
35.3坪延床の平均

北九州市小倉南区で実際に建っている持ち家の一戸建ては、延床で平均 「35.3 坪」です。これは市全体をならした数字で、町丁目ごとの値ではありません。それでも、この街の土地を見るときの出発点にはなります。 次のセクションでは、この広さの家が収まる敷地を用途地域ごとに逆算します。

出典：政府統計の総合窓口（e-Stat） ／ 住宅・土地統計調査（2023年）

03

平均的な家（35.3坪）を建てるのに必要な敷地

前のセクションの 「35.3 坪」を、仮に建てたい家の広さとして置いてみます。用途地域ごとに、その家が収まる敷地の広さを法規から逆算したものが下の表です。

用途地域町に占める割合必要な敷地建築制限
第一種低層住居専用地域35%44.1坪容積率（延床の合計）
第一種住居地域32%29.4坪建ぺい率（1階の広さ）
第一種中高層住居専用地域28%29.4坪建ぺい率（1階の広さ）
第二種住居地域4%29.4坪建ぺい率（1階の広さ）
第二種住居地域1%29.4坪建ぺい率（1階の広さ）
用途地域の指定なし0%—用途地域の指定がない区画
準工業地域0%29.4坪建ぺい率（1階の広さ）

この「35.3 坪」は、北九州市小倉南区の平均値です。

実際に家を建てるときは、その土地の広さと形で計算し直す必要があります。家族の人数、暮らし方、駐車台数、平屋にするか二階建てにするかで、必要な広さは変わります。 同じ延床でも、土地が細長ければ同じようには建ちません。 上の表は、この町の土地を見るときの目安としてお使いください。 建てたい広さが決まっているなら、その数字で引き直せます。

※2
04

福岡県と全国の建築費用の推移

木造建築物の工事費は、2011年から2021年まで、坪あたり48.8万円から55.3万円のあいだでほとんど動いていませんでした。 変化が始まるのは2022年で、そこから3年で22.7% 上がっています。 いま家を建てるのが以前より高いのは、会社ごとの事情ではなく、統計に表れている事実です。

49.4万60.9万72.4万1113151719212324
福岡県全国グラフに触れると各年の値が出ます

出典：国土交通省 建築物着工統計（e-Stat）。木造建築物の工事費予定額を床面積で割った値。専用住宅以外を含み、付帯工事・外構・諸費用は含まない。

05

建築予算の目安

北九州市小倉南区の平均である「35.3 坪」の家を建てた場合、 坪単価の置き方で本体工事費はこれだけ変わります。

  • 規格・ローコスト2,470〜3,176 万円
  • ハウスメーカーの標準3,176〜4,058 万円
  • 設計を伴う注文住宅4,058〜5,293 万円
  • 素材と造作を上げる領域5,293〜7,764 万円

いずれも本体工事費のみで、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用、 そして土地の代金を含みません。帯は世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。 ご自身の条件で計算し直すには、下のシミュレーターをお使いください。

延床坪 80 万坪 100 万坪 130 万坪 175 万
20 坪66 m21,600万2,000万2,600万3,500万
25 坪83 m22,000万2,500万3,250万4,375万
30 坪99 m22,400万3,000万3,900万5,250万
35 坪116 m22,800万3,500万4,550万6,125万
40 坪132 m23,200万4,000万5,200万7,000万
50 坪165 m24,000万5,000万6,500万8,750万
60 坪198 m24,800万6,000万7,800万10,500万
80 坪264 m26,400万8,000万10,400万14,000万
100 坪331 m28,000万10,000万13,000万17,500万

いずれも本体工事費のみ。付帯工事・外構・地盤改良・諸費用は別に要ります。土地の代金も含みません。

坪単価の帯

世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。最も安い帯の下限だけが着工統計にもとづく値で、そこから上の区切りは一般的な目安として置いたものです。統計の裏づけはありません。含まれる範囲は会社ごとに異なるため、同じ坪単価でも比較にならないことがあります。

SIMULATOR

建築できる家の広さと建築費用のシミュレーション

初期値は、この街の平均をもとにした値が入っています。ご自身の条件に置き換えてお使いください。

STEP 1 ── 土地の広さから、建てられる家の大きさを出す

いまの計算条件

福岡県北九州市小倉南区志井

第一種低層住居専用地域　建ぺい率 50%・容積率 80%

土地の用途地域　この町は複数に分かれています。土地の場所で選んでください

同じ町でも土地の場所で変わります。切り替えると下の上限が動きます。

44 坪の土地に、第一種低層住居専用地域で建てられる最大

1階 22.0 坪延床の合計 35.2 坪（116 m2）

STEP 2 ── その大きさの家を建てるのに、いくらかかるか

本体工事費の目安4,550 万円

この土地の法規上の延床上限は 35.2 坪。

北九州市小倉南区で実際に建っている持ち家の一戸建は、延床で平均 35.3 坪。

参考：国土交通省 建築物着工統計（2024年）における福岡県の木造建築物の工事費予定額を 床面積で割ると、坪あたり約 68 万円になります。ただしこれは注文住宅の相場ではなく、下限の目安です。着工統計の平均には、建売住宅・分譲住宅・賃貸アパート、そして住宅以外の木造建築物が含まれる。また工事費予定額は建築確認の申請時に届け出られる額であり、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用を含まない。このため注文住宅の相場そのものではなく、下限の目安として見るのが妥当である。

ここに表示される金額は、入力された条件にもとづく算術上の目安であって、見積もりでも、 当社の価格の提示でもありません。実際の費用は土地の条件と設計内容によって変わります。

延床の上限は指定容積率で計算しています。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 ここに出る数字より下がります。高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。

06

志井の人口と世帯の推移

1,4903,0194,547001020
人口世帯数グラフに触れると各年の値が出ます

志井の人口は2000年の4,223人から2020年の4,624人、 世帯数は1,428から1,780に変わりました。　1世帯あたりの人数は2.96人から2.60人になっています。 世帯あたりの人数が減ると、同じ人口でも必要な住まいの数は増えます。　これは2020年までの実績で、これから先の見通しではありません。

出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域（町丁・字等別）2000年〜2020年。町丁目の区切りが変わった年は出していません。

09

災害リスク

浸水想定区域（洪水・津波・高潮）と土砂災害警戒区域（土石流・地すべり）の面積比は、当サイトではまだ集計していません。区域に指定されていないという意味ではありません。 検討している土地が区域に入るかどうかは、各自治体が公表するハザードマップでご確認ください。 以下は、この町について集計できているものです。

志井に記録が残っている災害

  • 1953年6月28日　浸水域等　が発生

これは想定ではなく、実際に起きたことの記録です。　国土調査の土地履歴調査で確認できた範囲であり、記録が無いことは、災害が起きなかったことを意味しません。

地形から見た液状化の傾向は「液状化しにくい」（町の52％、地形分類は山地）。　地形の分類から見た傾向で、敷地ごとの地盤調査に代わるものではありません。実際の地盤は、土地が決まってから調べることになります。

町の18％が大規模盛土造成地に含まれます。　造成の履歴は、擁壁や地盤改良の要否に関わります。

いちばん近い指定緊急避難場所は北九州工業高等専門学校（約250m）で、洪水・内水・高潮・土砂・地震・津波・大規模な火事に対応しています。　直線距離で、町の中心から測っています。災害の種類ごとに行き先が変わります。

出典：液状化の傾向は国土交通省都市局、災害履歴は国土調査 土地履歴調査、 指定緊急避難場所は国土地理院、大規模盛土造成地・急傾斜地崩壊危険区域は国土数値情報 （いずれも不動産情報ライブラリ）。割合は町の区域内に 10m 間隔で打った 5,781 点を母数にしています。

06b

志井の丁目ごとの内訳

志井は6つの丁目に分かれています。このページの数字は町全体を合わせたものですが、 丁目によって人口も住まい方も違います。（国勢調査 2020 年）

丁目人口世帯65歳以上一戸建持ち家
志井一丁目648283181163176
志井二丁目556239199214202
志井三丁目397164165162161
志井四丁目475211200199188
志井五丁目581170131109103
志井六丁目1,96771321896530
町全体4,6241,780———
丁目ごとの推移を見る（2000〜2020年）

人口

丁目20002005201020152020
志井一丁目716698642583648
志井二丁目655672626596556
志井三丁目559489457447397
志井四丁目635570538511475
志井五丁目696683704639581
志井六丁目9711,0029511,7491,976

65歳以上

丁目20002005201020152020
志井一丁目120145157160181
志井二丁目145177213215199
志井三丁目435988119165
志井四丁目137153170192200
志井五丁目606174105131
志井六丁目6880105161218

一戸建

丁目20002005201020152020
志井一丁目173170170165163
志井二丁目215219215212214
志井三丁目164164154161162
志井四丁目211201196200199
志井五丁目103107114117109
志井六丁目8588929696

持ち家

丁目20002005201020152020
志井一丁目176172180171176
志井二丁目199204202198202
志井三丁目159159148159161
志井四丁目196197189198188
志井五丁目9699103110103
志井六丁目210209212450530

国勢調査（2000〜2020年）。丁目の区切りが変わった年は空欄になります。

丁目ごとの用途地域を見る

志井一丁目

  • 第一種住居地域 76%（建ぺい 60％・容積 200％）
  • 第二種住居地域 13%（建ぺい 60％・容積 300％）
  • 第一種中高層住居専用地域 9%（建ぺい 60％・容積 200％）
  • 第二種住居地域 2%（建ぺい 60％・容積 200％）

志井二丁目

  • 第一種低層住居専用地域 85%（建ぺい 50％・容積 80％）
  • 第一種住居地域 11%（建ぺい 60％・容積 200％）
  • 第二種住居地域 4%（建ぺい 60％・容積 200％）

志井三丁目

  • 第一種低層住居専用地域 99%（建ぺい 50％・容積 80％）
  • 用途地域の指定なし 1%（建ぺい 0％・容積 0％）

志井四丁目

  • 第一種低層住居専用地域 59%（建ぺい 50％・容積 80％）
  • 第一種住居地域 41%（建ぺい 60％・容積 200％）

志井五丁目

  • 第一種中高層住居専用地域 58%（建ぺい 60％・容積 200％）
  • 第一種低層住居専用地域 30%（建ぺい 50％・容積 80％）
  • 第一種住居地域 11%（建ぺい 60％・容積 200％）

志井六丁目

  • 第一種中高層住居専用地域 47%（建ぺい 60％・容積 200％）
  • 第一種住居地域 44%（建ぺい 60％・容積 200％）
  • 第二種住居地域 9%（建ぺい 60％・容積 300％）

町の内側に10m 間隔で打った格子の点が、どの用途地域に入るかで 測った割合です。境界には誤差があります。実際の指定は市の都市計画課でご確認ください。

土地の価格は丁目では出せません。国が個別の物件を特定できないよう地区名を丸めているため、 取引価格は町までの単位でしか公表されていません。

10

用途地域と建築可能な物件

志井は、ひとつの用途地域ではありません。　町のなかに7つの区分があり、土地がどこにあるかで建てられる家の大きさが変わります。

志井には、準防火地域の指定はありません。

志井には、地区計画の定めはありません。

志井の位置と周辺

志井とその周辺の地図。町の範囲を重ねている

志井の用途地域

200m

北九州市小倉南区のなかの位置

上が志井の位置と周辺、下が用途地域で塗り分けたものです。同じ枠・同じ縮尺なので、町の輪郭が重なります。用途地域の図には道路も建物も描いていません。境界には誤差があるため、地図の上に重ねてはいません。番地が読める精度に見えてしまうためです。 町の範囲は国勢調査 小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）、 用途地域は国土数値情報（令和元年度）、 周辺図は国土地理院タイル（淡色地図）によります。
  • 第一種低層住居専用地域35%
  • 第一種住居地域32%
  • 第一種中高層住居専用地域28%
  • 第二種住居地域4%
  • 第二種住居地域1%
  • 用途地域の指定なし0%
  • 準工業地域0%
用途地域町に占める割合建ぺい率容積率
第一種低層住居専用地域35%50%80%
第一種住居地域32%60%200%
第一種中高層住居専用地域28%60%200%
第二種住居地域4%60%300%
第二種住居地域1%60%200%
用途地域の指定なし0%——
準工業地域0%60%200%

ここに出ている建ぺい率と容積率は、都市計画で指定された値そのものです。 実際に使える容積率は、前面道路が 12m 未満だとこれより下がります。 この町の土地で、平均的な家がどのくらいの敷地に収まるかは「必要な敷地」のセクションをご覧ください。

※1

建築可能な物件

以下は町でいちばん広い区分である第一種低層住居専用地域（町の35%）について、この町に定められている法規の条件です。建てられる家の大きさは敷地ごとに変わるので、ここには載せていません。 「予算の目安」のシミュレーターで、土地の広さを入れて確かめられます。他の区分の土地では、ここから変わります。

建ぺい率
50%
容積率
80%都市計画の指定値
高さの制限
絶対高さの定めなし
構造の要求
指定なし
敷地を真上から見た図1階の広さ = 敷地の 50%1階の広さを積み上げた図延床の合計 = 敷地の 80%1階と同じ広さの床が約 1.6 層ぶん

建ぺい率は1階に置ける広さ、 容積率は全部の階を合わせた広さを、 どちらも敷地に対する割合で決めるものです。第一種低層住居専用地域は 50% と 80% なので、 1階と同じ広さの床がおよそ 1.6 層ぶん積める計算になります。

これは仕組みの図で、建物の完成予想図ではありません。正方形の敷地を仮に置き、面積の比だけを正しく描いています。実際の敷地は正方形ではなく、 建物も四角い箱ではありません。前面道路による容積率の低減、斜線制限、高度地区、 外壁後退の定めは、この図に入っていません。

  • 北側斜線は、真北方向の境界線上 5m から勾配 1.25 でかかる。

    真北側の境界に近い部分ほど、建てられる高さが低く抑えられる。立ち上がりが 5m と低いため、戸建住宅の規模でも 2 階部分が制限を受けることがある。同じ面積の土地でも、南北方向の長さによって条件が大きく変わる。

  • 道路斜線は勾配 1.25、適用距離 20m。

    前面道路の反対側の境界を起点にかかるため、道路が狭いほど建物の道路側の高さが抑えられる。建築基準法には後退距離による緩和と天空率による特例が定められており、適用の可否は個別の検討による。

  • 日影規制の対象区域に指定されている場合、軒の高さ 7m 超、または地上 3 階以上の建物が規制を受ける。

    対象区域の指定は自治体の条例で決まるため、用途地域だけでは判断できない。該当すると北側の高さがさらに抑えられることがある。

  • 2025 年 4 月の改正で、木造 2 階建てまたは延べ面積 200 平方メートル超の住宅は新 2 号建築物となり、建築確認の審査省略が使えなくなった。全ての新築で省エネ基準への適合が義務化されている。

    構造と省エネの図書を確認申請時に提出する必要がある。省エネ基準に適合しないと確認済証が交付されず、着工できない。

建築基準法・都市計画法にもとづく一般的な説明です。実際に建てられるものは、 敷地の形状や条例、地区計画の定めによって変わります。建築確認は特定行政庁または 指定確認検査機関の判断によるため、この記載が可否を保証するものではありません。

建てるための土地環境

第一種低層住居専用地域は、戸建住宅のために最も規制が厳しく決められた地域です。制限が多いということは、隣の敷地にも同じ制限がかかるということでもあります。将来にわたって周囲に高い建物が建たない。この約束が、そのままこの地域の価値になっています。

北側斜線は、真北の境界線の高さ5mの位置から、斜めに天井をかぶせるような制限です。この地域は起点が5mと低いため、戸建住宅でも2階部分が引っかかることがあります。同じ面積の土地でも、南北にどれだけ長いかで条件が大きく変わります。

日影規制は、冬至の日に周囲へ落ちる影の時間を制限するルールです。どの区域を対象にするかは自治体の条例で決まるため、用途地域だけでは判断できません。対象になっていると、北側の高さがさらに抑えられることがあります。

容積率の上限は、敷地の広さより小さい延床面積を示しています。つまり土地を広く買っても、その広さがそのまま家の広さにはなりません。この地域では、庭と余白のために土地を買うことになります。

4 件の記述が、この土地の法規条件から選ばれています。

11

志井の確認事項

  • 第一種低層住居専用地域の絶対高さ制限が 10m か 12m か（都市計画で定まる。地域によって異なる）
  • 外壁の後退距離（1m または 1.5m）の定めがあるか。定めがあると建物の輪郭が敷地境界から離れる
  • 日影規制の対象区域に指定されているか（自治体の条例で定まる）
  • 地区計画の定めがあるか（高さ・壁面後退・屋根形状・外壁の色まで指定されることがある）
  • 高度地区の指定内容（自治体ごとに異なり、北側斜線より厳しい場合がある）
  • がけ条例の該当（自治体の建築基準法施行条例。高低差のある敷地では造成の要否と費用に直結する）
  • 風致地区・景観計画区域の指定

ここまではどの土地にも共通して挙げられる一般的な指標です。 上に挙げた項目は自治体ごとに定めが異なり、実際の土地を見てからが家づくりの本番スタートです。 CRESTIAは、みなさまの理想のお住まいを実現するために全力でサポートいたします。

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CRESTIAが実際に建てた家

この土地の条件に近い課題を扱った例です。所在地や用途地域は異なるので、同じ条件の土地という わけではありません。似た問いにどう答えたか、という参考としてご覧ください。

近接エリアの土地・環境

出典と注記

  1. ※1

    出典：国土数値情報 用途地域データ（令和元年度）／ 国土交通省 位置参照情報 街区レベル（令和6年度）。 町の区域内に 10m 間隔で打った 5,781 点それぞれが、どの用途地域に入るかを数えた面積の割合です。町の範囲は国勢調査 小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）によります。元になった都市計画総括図は1989年作成のものです。この用途地域データは縮尺 1/10,000〜1/50,000 の都市計画総括図等をもとにしており、誤差を含みます。国土交通省は精緻な作業に使わないよう求めています。 検討している土地がどの区分に入るかは、必ず自治体の都市計画情報でご確認ください。

  2. ※2

    二階建てを仮に置き、建ぺい率（1階の広さの上限）と容積率（延床の上限）の 両方を満たす最小の敷地を出しています。平屋にすると 1 階が広くなるので、 必要な敷地はこれより増えます。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 必要な敷地がさらに増えることがあります。ここでは指定容積率で計算しています。 高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。

  3. ※4

    出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）、国土数値情報「地価公示」（令和8年）。宅地（土地のみ）の取引に限る。建物付きは土地の単価が出せないため除外。地価公示は1月1日、都道府県地価調査は7月1日が基準日で、別の調査です。取引価格は実際に成約した価格であって、いま売り出されている価格でも、 これから買える価格でもありません。取引価格情報は四半期ごとに追加され、 過去の期間の件数も後から増えることがあります。このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません

  4. ※3

    距離は建物や道を考慮しない直線距離です。町の街区148点の重心から測っています。町のどこにいるかで変わります。出典：国土数値情報 駅別乗降客数（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報 学校データ（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報 医療機関データ（不動産情報ライブラリ）（2020年）／政府統計の総合窓口（e-Stat）　国勢調査 小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）。 人口と世帯数は2020年時点の値で、現在の数ではありません。

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ここまでのデータは、どの土地にも共通して言えることです。実際の土地を見てからが家づくりの本番で、その差がそのまま予算と設計の差になります。 CRESTIAは一級建築士事務所と宅地建物取引業を兼ねているので、 土地探しと設計を分けずにご相談いただけます。

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