つつじが丘の不動産価格・住宅・生活環境

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これはこの地点の評価額であって、町の平均ではありません。最高でも最低でもなく、同じ町の中でも地積・形状・接道の条件で価格は変わります。

住宅・土地統計調査 持ち家・一戸建

33.9坪延床の平均

神戸市垂水区で実際に建っている持ち家の一戸建ては、延床で平均 「33.9 坪」です。これは市全体をならした数字で、町丁目ごとの値ではありません。それでも、この街の土地を見るときの出発点にはなります。 次のセクションでは、この広さの家が収まる敷地を用途地域ごとに逆算します。

出典：政府統計の総合窓口（e-Stat） ／ 住宅・土地統計調査（2023年）

前のセクションの 「33.9 坪」を、仮に建てたい家の広さとして置いてみます。用途地域ごとに、その家が収まる敷地の広さを法規から逆算したものが下の表です。

木造建築物の工事費は、2011年から2021年まで、坪あたり51.9万円から55.8万円のあいだでほとんど動いていませんでした。 変化が始まるのは2022年で、そこから3年で26.4% 上がっています。 いま家を建てるのが以前より高いのは、会社ごとの事情ではなく、統計に表れている事実です。

出典：国土交通省 建築物着工統計（e-Stat）。木造建築物の工事費予定額を床面積で割った値。専用住宅以外を含み、付帯工事・外構・諸費用は含まない。

神戸市垂水区の平均である「33.9 坪」の家を建てた場合、 坪単価の置き方で本体工事費はこれだけ変わります。

いずれも本体工事費のみで、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用、 そして土地の代金を含みません。帯は世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。 ご自身の条件で計算し直すには、下のシミュレーターをお使いください。

延床の上限は指定容積率で計算しています。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 ここに出る数字より下がります。高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。

つつじが丘の人口は2000年の5,043人から2020年の4,082人、 世帯数は1,606から1,678に変わりました。　1世帯あたりの人数は3.14人から2.43人になっています。 世帯あたりの人数が減ると、同じ人口でも必要な住まいの数は増えます。　これは2020年までの実績で、これから先の見通しではありません。

出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域（町丁・字等別）2000年〜2020年。町丁目の区切りが変わった年は出していません。

つつじが丘にどんな住宅があり、どのように住まわれているかをデータで可視化しています。

2020年のつつじが丘は、住宅のうち一戸建が82％、 持ち家が92％、一人暮らしの世帯が20％です。　2000年はそれぞれ82％・92％・7％でした。 一戸建の割合は「主世帯」、持ち家の割合は「住宅に住む一般世帯」、 一人暮らしの割合は「一般世帯」を母数にしており、母数が同じではありません。

出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域集計 （住宅の建て方別世帯数・住宅の所有の関係別一般世帯数・世帯人員別一般世帯数）2000年〜2020年。

浸水想定区域（洪水・津波・高潮）と土砂災害警戒区域（土石流・地すべり）の面積比は、当サイトではまだ集計していません。区域に指定されていないという意味ではありません。 検討している土地が区域に入るかどうかは、各自治体が公表するハザードマップでご確認ください。 以下は、この町について集計できているものです。

出典：液状化の傾向は国土交通省都市局、災害履歴は国土調査 土地履歴調査、 指定緊急避難場所は国土地理院、大規模盛土造成地・急傾斜地崩壊危険区域は国土数値情報 （いずれも不動産情報ライブラリ）。割合は町の区域内に 10m 間隔で打った 6,008 点を母数にしています。

つつじが丘は7つの丁目に分かれています。このページの数字は町全体を合わせたものですが、 丁目によって人口も住まい方も違います。（国勢調査 2020 年）

土地の価格は丁目では出せません。国が個別の物件を特定できないよう地区名を丸めているため、 取引価格は町までの単位でしか公表されていません。

つつじが丘は、ひとつの用途地域ではありません。　町のなかに4つの区分があり、土地がどこにあるかで建てられる家の大きさが変わります。

つつじが丘には、準防火地域の指定はありません。

つつじが丘には、地区計画の定めはありません。

つつじが丘の位置と周辺

つつじが丘の用途地域

神戸市垂水区のなかの位置

ここに出ている建ぺい率と容積率は、都市計画で指定された値そのものです。 実際に使える容積率は、前面道路が 12m 未満だとこれより下がります。 この町の土地で、平均的な家がどのくらいの敷地に収まるかは「必要な敷地」のセクションをご覧ください。

建築可能な物件

以下は町でいちばん広い区分である第一種低層住居専用地域（町の63%）について、この町に定められている法規の条件です。建てられる家の大きさは敷地ごとに変わるので、ここには載せていません。 「予算の目安」のシミュレーターで、土地の広さを入れて確かめられます。他の区分の土地では、ここから変わります。

建ぺい率

50%

容積率

100%都市計画の指定値

高さの制限

絶対高さの定めなし

構造の要求

指定なし

• 北側斜線は、真北方向の境界線上 5m から勾配 1.25 でかかる。

  真北側の境界に近い部分ほど、建てられる高さが低く抑えられる。立ち上がりが 5m と低いため、戸建住宅の規模でも 2 階部分が制限を受けることがある。同じ面積の土地でも、南北方向の長さによって条件が大きく変わる。

• 道路斜線は勾配 1.25、適用距離 20m。

  前面道路の反対側の境界を起点にかかるため、道路が狭いほど建物の道路側の高さが抑えられる。建築基準法には後退距離による緩和と天空率による特例が定められており、適用の可否は個別の検討による。

• 日影規制の対象区域に指定されている場合、軒の高さ 7m 超、または地上 3 階以上の建物が規制を受ける。

  対象区域の指定は自治体の条例で決まるため、用途地域だけでは判断できない。該当すると北側の高さがさらに抑えられることがある。

• 2025 年 4 月の改正で、木造 2 階建てまたは延べ面積 200 平方メートル超の住宅は新 2 号建築物となり、建築確認の審査省略が使えなくなった。全ての新築で省エネ基準への適合が義務化されている。

  構造と省エネの図書を確認申請時に提出する必要がある。省エネ基準に適合しないと確認済証が交付されず、着工できない。

建築基準法・都市計画法にもとづく一般的な説明です。実際に建てられるものは、 敷地の形状や条例、地区計画の定めによって変わります。建築確認は特定行政庁または 指定確認検査機関の判断によるため、この記載が可否を保証するものではありません。

建てるための土地環境

3 件の記述が、この土地の法規条件から選ばれています。

• 第一種低層住居専用地域の絶対高さ制限が 10m か 12m か（都市計画で定まる。地域によって異なる）
• 外壁の後退距離（1m または 1.5m）の定めがあるか。定めがあると建物の輪郭が敷地境界から離れる
• 日影規制の対象区域に指定されているか（自治体の条例で定まる）
• 地区計画の定めがあるか（高さ・壁面後退・屋根形状・外壁の色まで指定されることがある）
• 高度地区の指定内容（自治体ごとに異なり、北側斜線より厳しい場合がある）
• がけ条例の該当（自治体の建築基準法施行条例。高低差のある敷地では造成の要否と費用に直結する）
• 風致地区・景観計画区域の指定

この土地の条件に近い課題を扱った例です。所在地や用途地域は異なるので、同じ条件の土地という わけではありません。似た問いにどう答えたか、という参考としてご覧ください。

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  Case 01

  南町の家

  道路面を閉じる・中庭で光を取る

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  Case 03

  香里ケ丘の家

  アプローチに奥行き・道路面を閉じる

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  Case 04

  水明台の家

  道路面を閉じる