兵庫県西宮市
上ケ原四番町の不動産価格・住宅・生活環境
家づくりはこれからの人生を左右する大事なイベントです。上ケ原四番町の土地価格だけでなく、建てられる家の広さの目安、生活環境なども 考慮したうえで家づくりを検討されることをCRESTIAはおすすめしております。
- 最寄り駅
門戸厄神約950m阪急電鉄今津線 1日 1.8 万人
甲東園約1.1km阪急電鉄今津線 1日 2.2 万人
甲陽園約1.6km阪急電鉄甲陽線 1日 0.9 万人
- 区域区分
- 全域が市街化区域
- 用途地域
- 2つの区分に分かれる
- 学校（校区・学区）
- 西宮市立上ヶ原小学校約430m西宮市立上ヶ原中学校約760m・町の73%西宮市立甲陵中学校約940m・町の27%
- 近くの幼稚園
- 保育所 約300m 認定こども園 約780m 幼稚園 約260m
- 居住世帯・人数
- 776 世帯1,568 人2020年 国勢調査／町の面積 10.0ha
- 半径1km内の医療機関
- 診療所 25 歯科診療所 11 病院 1
上ケ原四番町の周辺を地図で見る
地図は Google マップ。町の範囲は重ねていません（§10 の周辺図に出しています）。
上ケ原四番町のよくある質問
上ケ原四番町はどんな街ですか？
上ケ原四番町の最寄り駅はどこですか？
上ケ原四番町の小学校区・中学校区はどこですか？
上ケ原四番町の土地の価格はどのくらいですか？
上ケ原四番町ではどのくらいの大きさの家が建てられますか？
上ケ原四番町の不動産はいくらで売買されていますか？
上ケ原四番町で過去に災害は起きていますか？
上ケ原四番町に建築の制限はありますか？
なぜこのようなデータを無料で提供しているのですか？
上ケ原四番町の不動産価格
地価公示 西宮-73
80.7万円／坪244,000 円／m2前年比 +0.4%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 第一種中高層住居専用地域建ぺい60%・容積200%
- 調査地点の地積
- 105 m231.8坪
- 前面道路
- 西 7.4m 市道
- 最寄駅
- 甲東園1,400m
周辺の状況：一般住宅を中心とし、店舗等も混在する住宅地域
市街化区域／水道・都市ガス・下水道あり／実際に使える建ぺい60％・容積200％（指定どおり）
これはこの地点の評価額であって、町の平均ではありません。最高でも最低でもなく、同じ町の中でも地積・形状・接道の条件で価格は変わります。
この地点の公的評価の推移
上ケ原四番町のこの地点が地価公示に選ばれた1993年からの34年分です。最も高いのは1993年の150.1万円／坪、 最も低いのは2005年の66.1万円／坪で、2026年時点では80.7万円／坪です。
直近5年は年あたり-0.1％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（4.3〜173.6万円／坪）を合わせて見てください。
西宮市全体との土地評価額の比較
上ケ原四番町の住宅地には、公的な評価地点が1か所あります。80.7万円／坪です（地価公示 令和8年1月1日時点）。
西宮市全体では、住宅地の評価地点が93か所あります。 その中央値は104.5万円／坪で、 最も安い地点が4.3万円／坪、 最も高い地点が173.6万円／坪です（令和8年1月1日時点）。最も高い地点は最も安い地点の40.4倍で、同じ西宮市の中でもこれだけのひらきがあります。
上ケ原四番町の地点は、西宮市の住宅地93か所のうち高い方から66番目です。
過去に売買された土地・建物
- 土地のみ7件
- 総額 1,500万円〜3.9億円／坪単価 49.6万円〜89.3万円／面積 80〜200 m2建物が無いので、坪単価がそのまま土地の値段
- 土地と建物34件
- 総額 1,600万円〜1.7億円／面積 70〜460 m2建物の価値を含む総額
- 中古マンション等14件
- 総額 1,400万円〜3,900万円／面積 60〜100 m2専有部分の総額。土地の値段ではない
いつ・いくらで売買されたか
グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます
縦軸は対数目盛りです。330万円から8億円まで240倍の開きがあり、 等間隔だと安いほうが全部つぶれます。
広さと総額の関係
グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます
縦横とも対数目盛りです。斜めに並ぶほど「広いほど高い」を意味します。 面積は5m²刻みに丸めて公表されており、 大きいものは打切り値（9999m²など）になるため、この図から外しています。
2007年から2026年までに、この町で記録されている取引は55件（うち土地のみ7件）です。 相場ではなく実例として読んでください。平均も中央値も出していません。 土地・土地と建物・中古マンションは別のものなので、単価を並べていません。建物付きの単価には建物の価値が含まれます。
西宮市の平均的な家の大きさ
- 住宅・土地統計調査 持ち家・一戸建
- 36.6坪延床の平均
西宮市で実際に建っている持ち家の一戸建ては、延床で平均 「36.6 坪」です。これは市全体をならした数字で、町丁目ごとの値ではありません。それでも、この街の土地を見るときの出発点にはなります。 次のセクションでは、この広さの家が収まる敷地を用途地域ごとに逆算します。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat） ／ 住宅・土地統計調査（2023年）
平均的な家（36.6坪）を建てるのに必要な敷地
前のセクションの 「36.6 坪」を、仮に建てたい家の広さとして置いてみます。用途地域ごとに、その家が収まる敷地の広さを法規から逆算したものが下の表です。
| 用途地域 | 町に占める割合 | 必要な敷地 | 建築制限 |
|---|---|---|---|
| 第二種低層住居専用地域 | 100% | 30.5坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 第一種中高層住居専用地域 | 0% | 30.5坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
この「36.6 坪」は、西宮市の平均値です。
実際に家を建てるときは、その土地の広さと形で計算し直す必要があります。家族の人数、暮らし方、駐車台数、平屋にするか二階建てにするかで、必要な広さは変わります。 同じ延床でも、土地が細長ければ同じようには建ちません。 上の表は、この町の土地を見るときの目安としてお使いください。 建てたい広さが決まっているなら、その数字で引き直せます。
兵庫県と全国の建築費用の推移
木造建築物の工事費は、2011年から2021年まで、坪あたり51.9万円から55.8万円のあいだでほとんど動いていませんでした。 変化が始まるのは2022年で、そこから3年で26.4% 上がっています。 いま家を建てるのが以前より高いのは、会社ごとの事情ではなく、統計に表れている事実です。
出典：国土交通省 建築物着工統計（e-Stat）。木造建築物の工事費予定額を床面積で割った値。専用住宅以外を含み、付帯工事・外構・諸費用は含まない。
建築予算の目安
西宮市の平均である「36.6 坪」の家を建てた場合、 坪単価の置き方で本体工事費はこれだけ変わります。
- 規格・ローコスト2,560〜3,291 万円
- ハウスメーカーの標準3,291〜4,205 万円
- 設計を伴う注文住宅4,205〜5,485 万円
- 素材と造作を上げる領域5,485〜8,045 万円
いずれも本体工事費のみで、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用、 そして土地の代金を含みません。帯は世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。 ご自身の条件で計算し直すには、下のシミュレーターをお使いください。
| 延床 | 坪 80 万 | 坪 100 万 | 坪 130 万 | 坪 175 万 |
|---|---|---|---|---|
| 20 坪66 m2 | 1,600万 | 2,000万 | 2,600万 | 3,500万 |
| 25 坪83 m2 | 2,000万 | 2,500万 | 3,250万 | 4,375万 |
| 30 坪99 m2 | 2,400万 | 3,000万 | 3,900万 | 5,250万 |
| 35 坪116 m2 | 2,800万 | 3,500万 | 4,550万 | 6,125万 |
| 40 坪132 m2 | 3,200万 | 4,000万 | 5,200万 | 7,000万 |
| 50 坪165 m2 | 4,000万 | 5,000万 | 6,500万 | 8,750万 |
| 60 坪198 m2 | 4,800万 | 6,000万 | 7,800万 | 10,500万 |
| 80 坪264 m2 | 6,400万 | 8,000万 | 10,400万 | 14,000万 |
| 100 坪331 m2 | 8,000万 | 10,000万 | 13,000万 | 17,500万 |
いずれも本体工事費のみ。付帯工事・外構・地盤改良・諸費用は別に要ります。土地の代金も含みません。
坪単価の帯
世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。最も安い帯の下限だけが着工統計にもとづく値で、そこから上の区切りは一般的な目安として置いたものです。統計の裏づけはありません。含まれる範囲は会社ごとに異なるため、同じ坪単価でも比較にならないことがあります。
SIMULATOR
建築できる家の広さと建築費用のシミュレーション
初期値は、この街の平均をもとにした値が入っています。ご自身の条件に置き換えてお使いください。
STEP 1 ── 土地の広さから、建てられる家の大きさを出す
いまの計算条件
兵庫県西宮市上ケ原四番町
第二種低層住居専用地域 建ぺい率 60%・容積率 200%
同じ町でも土地の場所で変わります。切り替えると下の上限が動きます。
30 坪の土地に、第二種低層住居専用地域で建てられる最大
1階 18.0 坪延床の合計 60.0 坪（198 m2）
STEP 2 ── その大きさの家を建てるのに、いくらかかるか
この土地の法規上の延床上限は 60.0 坪。
西宮市で実際に建っている持ち家の一戸建は、延床で平均 36.6 坪。
参考：国土交通省 建築物着工統計（2024年）における兵庫県の木造建築物の工事費予定額を 床面積で割ると、坪あたり約 70 万円になります。ただしこれは注文住宅の相場ではなく、下限の目安です。着工統計の平均には、建売住宅・分譲住宅・賃貸アパート、そして住宅以外の木造建築物が含まれる。また工事費予定額は建築確認の申請時に届け出られる額であり、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用を含まない。このため注文住宅の相場そのものではなく、下限の目安として見るのが妥当である。
ここに表示される金額は、入力された条件にもとづく算術上の目安であって、見積もりでも、 当社の価格の提示でもありません。実際の費用は土地の条件と設計内容によって変わります。
延床の上限は指定容積率で計算しています。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 ここに出る数字より下がります。高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。
上ケ原四番町の人口と世帯の推移
上ケ原四番町の人口は2000年の2,042人から2020年の1,568人、 世帯数は925から776に変わりました。 1世帯あたりの人数は2.21人から2.02人になっています。 世帯あたりの人数が減ると、同じ人口でも必要な住まいの数は増えます。 これは2020年までの実績で、これから先の見通しではありません。
年齢の内訳
65歳以上の割合は2000年の18％から2020年の34％、 15歳未満は12％から10％になりました。 割合は年齢不詳を除いた人数を母数にしています。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域（町丁・字等別）2000年〜2020年。町丁目の区切りが変わった年は出していません。
上ケ原四番町の住宅データ
上ケ原四番町にどんな住宅があり、どのように住まわれているかをデータで可視化しています。
2020年の上ケ原四番町は、住宅のうち一戸建が23％、 持ち家が34％、一人暮らしの世帯が45％です。 2000年はそれぞれ13％・21％・34％でした。 一戸建の割合は「主世帯」、持ち家の割合は「住宅に住む一般世帯」、 一人暮らしの割合は「一般世帯」を母数にしており、母数が同じではありません。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域集計 （住宅の建て方別世帯数・住宅の所有の関係別一般世帯数・世帯人員別一般世帯数）2000年〜2020年。
災害リスク
浸水想定区域（洪水・津波・高潮）と土砂災害警戒区域（土石流・地すべり）の面積比は、当サイトではまだ集計していません。区域に指定されていないという意味ではありません。 検討している土地が区域に入るかどうかは、各自治体が公表するハザードマップでご確認ください。 以下は、この町について集計できているものです。
上ケ原四番町に記録が残っている災害
- 1995年1月17日 地震土砂災害 が発生
これは想定ではなく、実際に起きたことの記録です。 国土調査の土地履歴調査で確認できた範囲であり、記録が無いことは、災害が起きなかったことを意味しません。
地形から見た液状化の傾向は「液状化しにくい」（町の100％、地形分類は砂礫質台地）。 地形の分類から見た傾向で、敷地ごとの地盤調査に代わるものではありません。実際の地盤は、土地が決まってから調べることになります。
町の24％が大規模盛土造成地に含まれます。 造成の履歴は、擁壁や地盤改良の要否に関わります。
いちばん近い指定緊急避難場所は上ケ原小学校（約440m）で、洪水・内水・土砂に対応しています。 直線距離で、町の中心から測っています。災害の種類ごとに行き先が変わります。
出典：液状化の傾向は国土交通省都市局、災害履歴は国土調査 土地履歴調査、 指定緊急避難場所は国土地理院、大規模盛土造成地・急傾斜地崩壊危険区域は国土数値情報 （いずれも不動産情報ライブラリ）。割合は町の区域内に 10m 間隔で打った 1,003 点を母数にしています。
用途地域と建築可能な物件
上ケ原四番町は、ひとつの用途地域ではありません。 町のなかに2つの区分があり、土地がどこにあるかで建てられる家の大きさが変わります。
上ケ原四番町には、準防火地域の指定はありません。
上ケ原四番町には、地区計画の定めはありません。
上ケ原四番町の位置と周辺
上ケ原四番町の用途地域
西宮市のなかの位置
- 第二種低層住居専用地域100%
- 第一種中高層住居専用地域0%
| 用途地域 | 町に占める割合 | 建ぺい率 | 容積率 |
|---|---|---|---|
| 第二種低層住居専用地域 | 100% | 60% | 200% |
| 第一種中高層住居専用地域 | 0% | 60% | 200% |
ここに出ている建ぺい率と容積率は、都市計画で指定された値そのものです。 実際に使える容積率は、前面道路が 12m 未満だとこれより下がります。 この町の土地で、平均的な家がどのくらいの敷地に収まるかは「必要な敷地」のセクションをご覧ください。
※1建築可能な物件
以下は町でいちばん広い区分である第二種低層住居専用地域（町の100%）について、この町に定められている法規の条件です。建てられる家の大きさは敷地ごとに変わるので、ここには載せていません。 「予算の目安」のシミュレーターで、土地の広さを入れて確かめられます。他の区分の土地では、ここから変わります。
- 建ぺい率
- 60%
- 容積率
- 200%都市計画の指定値
- 高さの制限
- 絶対高さの定めなし
- 構造の要求
- 指定なし
建ぺい率は1階に置ける広さ、 容積率は全部の階を合わせた広さを、 どちらも敷地に対する割合で決めるものです。第二種低層住居専用地域は 60% と 200% なので、 1階と同じ広さの床がおよそ 3.3 層ぶん積める計算になります。
これは仕組みの図で、建物の完成予想図ではありません。正方形の敷地を仮に置き、面積の比だけを正しく描いています。実際の敷地は正方形ではなく、 建物も四角い箱ではありません。前面道路による容積率の低減、斜線制限、高度地区、 外壁後退の定めは、この図に入っていません。
北側斜線は、真北方向の境界線上 5m から勾配 1.25 でかかる。
真北側の境界に近い部分ほど、建てられる高さが低く抑えられる。立ち上がりが 5m と低いため、戸建住宅の規模でも 2 階部分が制限を受けることがある。同じ面積の土地でも、南北方向の長さによって条件が大きく変わる。
道路斜線は勾配 1.25、適用距離 20m。
前面道路の反対側の境界を起点にかかるため、道路が狭いほど建物の道路側の高さが抑えられる。建築基準法には後退距離による緩和と天空率による特例が定められており、適用の可否は個別の検討による。
日影規制の対象区域に指定されている場合、軒の高さ 7m 超、または地上 3 階以上の建物が規制を受ける。
対象区域の指定は自治体の条例で決まるため、用途地域だけでは判断できない。該当すると北側の高さがさらに抑えられることがある。
2025 年 4 月の改正で、木造 2 階建てまたは延べ面積 200 平方メートル超の住宅は新 2 号建築物となり、建築確認の審査省略が使えなくなった。全ての新築で省エネ基準への適合が義務化されている。
構造と省エネの図書を確認申請時に提出する必要がある。省エネ基準に適合しないと確認済証が交付されず、着工できない。
建築基準法・都市計画法にもとづく一般的な説明です。実際に建てられるものは、 敷地の形状や条例、地区計画の定めによって変わります。建築確認は特定行政庁または 指定確認検査機関の判断によるため、この記載が可否を保証するものではありません。
建てるための土地環境
第一種低層住居専用地域は、戸建住宅のために最も規制が厳しく決められた地域です。制限が多いということは、隣の敷地にも同じ制限がかかるということでもあります。将来にわたって周囲に高い建物が建たない。この約束が、そのままこの地域の価値になっています。
北側斜線は、真北の境界線の高さ5mの位置から、斜めに天井をかぶせるような制限です。この地域は起点が5mと低いため、戸建住宅でも2階部分が引っかかることがあります。同じ面積の土地でも、南北にどれだけ長いかで条件が大きく変わります。
日影規制は、冬至の日に周囲へ落ちる影の時間を制限するルールです。どの区域を対象にするかは自治体の条例で決まるため、用途地域だけでは判断できません。対象になっていると、北側の高さがさらに抑えられることがあります。
3 件の記述が、この土地の法規条件から選ばれています。
上ケ原四番町の確認事項
- 第二種低層住居専用地域の絶対高さ制限が 10m か 12m か（都市計画で定まる。地域によって異なる）
- 外壁の後退距離（1m または 1.5m）の定めがあるか。定めがあると建物の輪郭が敷地境界から離れる
- 日影規制の対象区域に指定されているか（自治体の条例で定まる）
- 地区計画の定めがあるか（高さ・壁面後退・屋根形状・外壁の色まで指定されることがある）
- 高度地区の指定内容（自治体ごとに異なり、北側斜線より厳しい場合がある）
- がけ条例の該当（自治体の建築基準法施行条例。高低差のある敷地では造成の要否と費用に直結する）
- 風致地区・景観計画区域の指定
ここまではどの土地にも共通して挙げられる一般的な指標です。 上に挙げた項目は自治体ごとに定めが異なり、実際の土地を見てからが家づくりの本番スタートです。 CRESTIAは、みなさまの理想のお住まいを実現するために全力でサポートいたします。
土地・建築・住宅売買について相談するCRESTIAが実際に建てた家
この土地の条件に近い課題を扱った例です。所在地や用途地域は異なるので、同じ条件の土地という わけではありません。似た問いにどう答えたか、という参考としてご覧ください。
近接エリアの土地・環境
出典と注記
- ※1
出典：国土数値情報 用途地域データ（令和元年度）／ 国土交通省 位置参照情報 街区レベル（令和6年度）。 町の区域内に 10m 間隔で打った 1,003 点それぞれが、どの用途地域に入るかを数えた面積の割合です。町の範囲は国勢調査 小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）によります。元になった都市計画総括図は2019年作成のものです。この用途地域データは縮尺 1/10,000〜1/50,000 の都市計画総括図等をもとにしており、誤差を含みます。国土交通省は精緻な作業に使わないよう求めています。 検討している土地がどの区分に入るかは、必ず自治体の都市計画情報でご確認ください。
- ※2
二階建てを仮に置き、建ぺい率（1階の広さの上限）と容積率（延床の上限）の 両方を満たす最小の敷地を出しています。平屋にすると 1 階が広くなるので、 必要な敷地はこれより増えます。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 必要な敷地がさらに増えることがあります。ここでは指定容積率で計算しています。 高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。
- ※4
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）、国土数値情報「地価公示」（令和8年）。宅地（土地のみ）の取引に限る。建物付きは土地の単価が出せないため除外。地価公示は1月1日、都道府県地価調査は7月1日が基準日で、別の調査です。取引価格は実際に成約した価格であって、いま売り出されている価格でも、 これから買える価格でもありません。取引価格情報は四半期ごとに追加され、 過去の期間の件数も後から増えることがあります。このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません
- ※3
距離は建物や道を考慮しない直線距離です。町の街区21点の重心から測っています。町のどこにいるかで変わります。出典：国土数値情報 駅別乗降客数（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報 学校データ（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報 医療機関データ（不動産情報ライブラリ）（2020年）／政府統計の総合窓口（e-Stat） 国勢調査 小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）。 人口と世帯数は2020年時点の値で、現在の数ではありません。
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ここまでのデータは、どの土地にも共通して言えることです。実際の土地を見てからが家づくりの本番で、その差がそのまま予算と設計の差になります。 CRESTIAは一級建築士事務所と宅地建物取引業を兼ねているので、 土地探しと設計を分けずにご相談いただけます。
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