熊本県熊本市東区

上南部の不動産価格・住宅・生活環境

Q: 上南部で過去に災害は起きていますか？

国土調査の土地履歴調査に記録された災害は確認されませんでした。地形から見た液状化の傾向は「液状化しにくい」です。記録が無いことは、災害が起きなかったことを意味しません。

家づくりはこれからの人生を左右する大事なイベントです。上南部の土地価格だけでなく、建てられる家の広さの目安、生活環境なども考慮したうえで家づくりを検討されることをCRESTIAはおすすめしております。

最寄り駅: 武蔵塚約1.7km九州旅客鉄道豊肥線　1日 0.4 万人
区域区分: 市街化区域 58％ / 市街化調整区域 42％
用途地域: 6つの区分に分かれる
最寄りの学校: 小学校約610m　中学校約160m
この市区町村は校区（通学区域）のデータを公開していません。そのため最寄りの学校までの距離を表示しています。実際の通学区域とは異なります。校区は市区町村の教育委員会へご確認ください。
近くの幼稚園: 保育所約530m　認定こども園約1.3km　幼稚園約1.1km
居住世帯・人数: 1,723 世帯4,243 人2020年国勢調査／町の面積 146.0ha
半径1km内の医療機関: 歯科診療所 4　診療所 3

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上南部の周辺を地図で見る

地図は Google マップ。町の範囲は重ねていません（§10 の周辺図に出しています）。

上南部のよくある質問

上南部はどんな街ですか？

熊本市東区上南部は、146.0haの町です。用途地域は6つに分かれており、いちばん広いのは用途地域の指定なし（町の42％）です。4,243人・1,723世帯が住んでいます（2020年国勢調査）。出典：国土数値情報用途地域／国勢調査小地域

上南部の最寄り駅はどこですか？

武蔵塚駅（九州旅客鉄道豊肥線）まで約1.7kmです。いずれも、建物や道を考慮しない直線距離です。出典：国土数値情報駅別乗降客数

上南部の土地の価格はどのくらいですか？

地価公示の熊本東-14で、令和8年1月1日時点で坪あたり20.5万円です。これは1地点の公的な評価額であって、町の平均でも売り出し価格でもありません。実際に売買された価格とは別のものです。出典：不動産情報ライブラリ地価公示・地価調査

上南部ではどのくらいの大きさの家が建てられますか？

いちばん広い区分（用途地域の指定なし）で建ぺい率0％・容積率0％です。熊本市東区で実際に建っている持ち家の一戸建は延床で平均37.3坪なので、二階建てならInfinity坪ほどの敷地で収まる計算になります。前面道路が12m未満だと容積率はこれより下がり、必要な敷地は増えます。土地の場所によって区分が変わります。出典：国土数値情報用途地域／建築基準法

上南部の不動産はいくらで売買されていますか？

2007年から2026年までに上南部で記録されている取引は132件で、土地のみが48件（総額27万円〜4億円、坪あたり0.8万円〜36.4万円）、土地と建物が72件（総額560万円〜1.3億円）、中古マンション等が2件（総額1,200万円〜1,600万円）です。相場ではなく実例です。件数が少ないので平均も中央値も出していません。土地・土地と建物・中古マンションは別のもので、建物付きの総額には建物の価値が含まれます。出典：不動産情報ライブラリ不動産価格（取引価格）情報

上南部で過去に災害は起きていますか？

国土調査の土地履歴調査に記録された災害は確認されませんでした。地形から見た液状化の傾向は「液状化しにくい」です。記録が無いことは、災害が起きなかったことを意味しません。出典：国土調査土地履歴調査／国土交通省都市局

上南部に建築の制限はありますか？

地区計画の定めはありません。防火地域・準防火地域の指定もありません。建築の制限は用途地域（用途地域の指定なし）の建ぺい率0％・容積率0％と、建築基準法の一般の規定によります。高度地区・風致地区・景観計画区域・がけ条例は自治体の条例で定まるため、このデータでは分かりません。出典：都市計画決定GISデータ（地区計画・防火地域）

なぜこのようなデータを無料で提供しているのですか？

「家を建てる」「家を買う」というイベントは、一生に一度あるかないかの大きな決断を伴うものということをCRESTIAは十分に理解しております。そしてその決心をされるみなさまが、少しでもこれから住む街について事前に詳しく知っていただき、その街での日常生活を安心安全に過ごしていただきたいという思いを持っております。私たちが丁寧に集めた住まいに役立つデータを存分に活かしていただき、みなさまの理想の住まいを探すうえでの一助になれればと思っております。またさらなる一歩を踏み出したいという思いをお持ちの際には、CRESTIAが全力でサポートさせていただきたいと思っております。出典：CRESTIA｜このサイトの方針

上南部の不動産価格

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地価公示　熊本東-14

20.5万円／坪62,000 円／m2前年比 +3.3%

価格の基準日: 令和8年1月1日
調査地点の用途地域: 第二種中高層住居専用地域建ぺい60%・容積150%
調査地点の地積: 208 m262.9坪
前面道路: 北西　6.0m　市道
最寄駅: 竜田口2,800m

周辺の状況：中規模一般住宅を中心とした住宅地域

市街化区域／水道・下水道あり／実際に使える建ぺい60％・容積150％（指定どおり）

これはこの地点の評価額であって、町の平均ではありません。最高でも最低でもなく、同じ町の中でも地積・形状・接道の条件で価格は変わります。

この地点の公的評価の推移

上南部のこの地点が地価公示に選ばれた1990年からの37年分です。最も高いのは1998年の28.8万円／坪、最も低いのは2013年の17.5万円／坪で、2026年時点では20.5万円／坪です。

上南部グラフに触れると各年の値が出ます

直近5年は年あたり+2.7％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（15〜38万円／坪）を合わせて見てください。

熊本市東区全体との土地評価額の比較

上南部の住宅地には、公的な評価地点が1か所あります。20.5万円／坪です（地価公示令和8年1月1日時点）。

熊本市東区全体では、住宅地の評価地点が23か所あります。その中央値は25.8万円／坪で、最も安い地点が15万円／坪、最も高い地点が38万円／坪です（令和8年1月1日時点）。最も高い地点は最も安い地点の2.5倍で、同じ熊本市東区の中でもこれだけのひらきがあります。

上南部の地点は、熊本市東区の住宅地23か所のうち高い方から17番目です。

過去に売買された土地・建物

土地のみ48件: 総額 27万円〜4億円／坪単価 0.8万円〜36.4万円／面積 65〜1400 m2建物が無いので、坪単価がそのまま土地の値段
土地と建物72件: 総額 560万円〜1.3億円／面積 120〜1400 m2建物の価値を含む総額
中古マンション等2件: 総額 1,200万円〜1,600万円／面積 75〜80 m2専有部分の総額。土地の値段ではない

いつ・いくらで売買されたか

土地のみ48件土地と建物72件中古マンション等2件

グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます

縦軸は対数目盛りです。27万円から4億円まで1481倍の開きがあり、等間隔だと安いほうが全部つぶれます。

広さと総額の関係

土地のみ47件土地と建物72件中古マンション等2件

グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます

縦横とも対数目盛りです。斜めに並ぶほど「広いほど高い」を意味します。面積は5m²刻みに丸めて公表されており、大きいものは打切り値（9999m²など）になるため、この図から外しています。

›取引の一覧（122件）

時期	種類	総額	面積	坪単価	建物
2026年第1四半期	土地と建物	2,100万円	210m²	—	1979年木造
2026年第1四半期	土地と建物	2,200万円	195m²	—	2011年木造
2026年第1四半期	土地と建物	3,100万円	190m²	—	2018年木造
2025年第4四半期	土地と建物	1,200万円	260m²	—	1985年軽量鉄骨造
2025年第4四半期	土地と建物	3,600万円	220m²	—	2025年木造
2025年第4四半期	中古マンション等	1,600万円	80m²	—	1996年ＲＣ
2025年第2四半期	土地のみ	2,600万円	870m²	9.6万円	—
2025年第2四半期	土地と建物	1,400万円	180m²	—	1995年木造
2025年第2四半期	土地と建物	1億円	1000m²	—	2002年鉄骨造
2025年第2四半期	中古マンション等	1,200万円	75m²	—	1996年ＲＣ
2025年第1四半期	土地のみ	240万円	125m²	6.6万円	—
2025年第1四半期	土地のみ	80万円	290m²	0.9万円	—
2024年第3四半期	土地のみ	3,000万円	810m²	12.2万円	—
2024年第3四半期	土地と建物	1,600万円	280m²	—	1989年木造
2024年第3四半期	土地と建物	1,600万円	285m²	—	1989年木造
2024年第1四半期	土地のみ	1,500万円	960m²	5.3万円	—
2024年第1四半期	土地と建物	2,200万円	240m²	—	1991年木造
2024年第1四半期	土地と建物	2,400万円	160m²	—	2019年木造
2024年第1四半期	土地と建物	3,700万円	440m²	—	1987年軽量鉄骨造
2024年第1四半期	土地と建物	2,300万円	165m²	—	2019年木造
2023年第4四半期	土地と建物	1,100万円	145m²	—	1987年木造
2023年第4四半期	土地と建物	1,500万円	145m²	—	1985年木造
2023年第4四半期	土地と建物	1,100万円	145m²	—	1987年木造
2022年第4四半期	土地のみ	1,200万円	195m²	20.5万円	—
2022年第3四半期	土地のみ	1,300万円	270m²	15.5万円	—
2022年第3四半期	土地と建物	1,200万円	220m²	—	1978年木造
2022年第2四半期	土地のみ	1,300万円	200m²	21.5万円	—
2022年第1四半期	土地のみ	330万円	250m²	4.3万円	—
2022年第1四半期	土地と建物	850万円	330m²	—	1983年
2021年第4四半期	土地と建物	850万円	200m²	—	1980年木造
2021年第3四半期	土地と建物	3,200万円	440m²	—	1987年軽量鉄骨造
2021年第1四半期	土地と建物	2,200万円	160m²	—	2021年木造
2020年第3四半期	土地のみ	1,200万円	540m²	7.3万円	—
2020年第3四半期	土地と建物	1,800万円	420m²	—	2005年木造
2020年第2四半期	土地のみ	1,100万円	165m²	22.8万円	—
2020年第1四半期	土地と建物	2,000万円	195m²	—	2020年木造
2019年第4四半期	土地のみ	27万円	110m²	0.8万円	—
2019年第4四半期	土地のみ	800万円	200m²	13.2万円	—
2019年第3四半期	土地のみ	1,300万円	850m²	5万円	—
2019年第3四半期	土地のみ	2,600万円	660m²	12.9万円	—
2019年第3四半期	土地のみ	1,700万円	1400m²	4万円	—
2019年第3四半期	土地と建物	3,700万円	230m²	—	2019年木造
2019年第2四半期	土地と建物	3,000万円	150m²	—	2019年木造
2019年第1四半期	土地のみ	680万円	185m²	11.9万円	—
2019年第1四半期	土地と建物	1,400万円	200m²	—	1986年木造
2018年第4四半期	土地と建物	2,300万円	200m²	—	2019年木造
2018年第3四半期	土地のみ	970万円	400m²	7.9万円	—
2018年第2四半期	土地と建物	1.3億円	1400m²	—	2006年ＲＣ
2018年第1四半期	土地のみ	600万円	195m²	9.9万円	—
2018年第1四半期	土地と建物	3,600万円	550m²	—	1984年鉄骨造
2017年第4四半期	土地のみ	880万円	260m²	11.2万円	—
2017年第2四半期	土地のみ	1,400万円	350m²	12.9万円	—
2017年第1四半期	土地のみ	1,600万円	260m²	19.8万円	—
2016年第4四半期	土地と建物	1,200万円	350m²	—	1979年木造
2016年第2四半期	土地と建物	1,700万円	440m²	—	—
2015年第4四半期	土地と建物	2,100万円	175m²	—	2015年木造
2015年第3四半期	土地のみ	4億円	—	36.4万円	—
2015年第3四半期	土地と建物	1,800万円	180m²	—	1990年木造
2015年第3四半期	土地と建物	2,800万円	190m²	—	—
2015年第3四半期	土地と建物	2,500万円	195m²	—	2011年木造
2014年第4四半期	土地のみ	140万円	65m²	6.9万円	—
2014年第4四半期	土地のみ	140万円	65m²	6.9万円	—
2014年第4四半期	土地のみ	400万円	85m²	15.9万円	—
2014年第4四半期	土地と建物	2,400万円	180m²	—	1998年木造
2014年第2四半期	土地のみ	2,000万円	195m²	33.1万円	—
2014年第1四半期	土地と建物	1,800万円	200m²	—	1977年木造
2013年第4四半期	土地と建物	1,300万円	210m²	—	木造
2013年第4四半期	土地と建物	1,800万円	120m²	—	木造
2013年第3四半期	土地のみ	1,200万円	185m²	21.2万円	—
2013年第3四半期	土地のみ	1,800万円	350m²	16.9万円	—
2013年第3四半期	土地と建物	2,600万円	190m²	—	2014年木造
2013年第2四半期	土地のみ	950万円	330m²	9.6万円	—
2013年第2四半期	土地のみ	940万円	175m²	17.9万円	—
2013年第2四半期	土地のみ	940万円	175m²	18.2万円	—
2013年第2四半期	土地と建物	3,000万円	200m²	—	2013年木造
2013年第2四半期	土地と建物	3,200万円	185m²	—	—
2013年第1四半期	土地と建物	3,500万円	200m²	—	2013年木造
2013年第1四半期	土地と建物	3,100万円	185m²	—	2013年木造
2013年第1四半期	土地と建物	2,400万円	190m²	—	2013年木造
2012年第4四半期	土地のみ	1,500万円	710m²	7.3万円	—
2012年第4四半期	土地と建物	2,800万円	155m²	—	2012年木造
2012年第4四半期	土地と建物	3,000万円	200m²	—	2010年木造
2012年第4四半期	土地と建物	2,200万円	165m²	—	2013年木造
2012年第3四半期	土地のみ	950万円	170m²	18.2万円	—
2012年第3四半期	土地のみ	1,300万円	310m²	14.2万円	—
2012年第2四半期	土地のみ	800万円	190m²	13.9万円	—
2012年第1四半期	土地と建物	2,000万円	185m²	—	1995年木造
2011年第4四半期	土地と建物	570万円	170m²	—	1979年木造
2011年第4四半期	土地と建物	2,500万円	165m²	—	2012年木造
2011年第4四半期	土地と建物	2,800万円	170m²	—	2012年木造
2011年第4四半期	土地と建物	1,000万円	220m²	—	1984年軽量鉄骨造
2011年第3四半期	土地のみ	840万円	180m²	15.5万円	—
2011年第3四半期	土地のみ	2,100万円	370m²	18.8万円	—
2011年第2四半期	土地と建物	2,700万円	170m²	—	2011年木造
2010年第4四半期	土地のみ	2,500万円	560m²	14.5万円	—
2010年第4四半期	土地と建物	1,900万円	450m²	—	1987年木造
2010年第4四半期	土地と建物	2,500万円	190m²	—	2011年木造
2010年第3四半期	土地と建物	3,100万円	610m²	—	2009年軽量鉄骨造
2010年第2四半期	土地のみ	1,300万円	430m²	9.9万円	—
2010年第2四半期	土地と建物	3,100万円	350m²	—	2009年軽量鉄骨造
2009年第4四半期	土地と建物	1,400万円	195m²	—	2000年
2009年第4四半期	土地と建物	1,300万円	185m²	—	1985年木造
2009年第4四半期	土地と建物	1,700万円	350m²	—	1985年木造
2009年第2四半期	土地と建物	2,300万円	180m²	—	2008年木造
2009年第2四半期	土地と建物	560万円	185m²	—	木造
2009年第1四半期	土地と建物	880万円	230m²	—	木造
2009年第1四半期	土地と建物	950万円	200m²	—	1980年鉄骨造
2008年第4四半期	土地のみ	1,300万円	1400m²	3.1万円	—
2008年第4四半期	土地のみ	6,100万円	980m²	20.8万円	—
2008年第4四半期	土地と建物	1,900万円	120m²	—	2008年木造
2008年第4四半期	土地と建物	2,500万円	280m²	—	2008年木造
2008年第4四半期	土地と建物	2,400万円	150m²	—	2008年木造
2008年第4四半期	土地と建物	2,500万円	280m²	—	2008年木造
2008年第3四半期	土地のみ	5,200万円	1400m²	12.2万円	—
2008年第3四半期	土地のみ	370万円	200m²	6万円	—
2008年第2四半期	土地のみ	940万円	330m²	9.3万円	—
2008年第2四半期	土地のみ	1,100万円	230m²	15.5万円	—
2008年第2四半期	土地のみ	3,100万円	1100m²	9.3万円	—
2008年第1四半期	土地と建物	1,300万円	230m²	—	1976年木造
2007年第4四半期	土地と建物	1,100万円	240m²	—	1974年木造
2007年第4四半期	土地と建物	2,500万円	1100m²	—	1989年木造
2007年第2四半期	土地のみ	880万円	195m²	14.5万円	—

坪単価は土地のみの取引だけに出しています（建物付きの単価には建物の価値が含まれるため）。

2007年から2026年までに、この町で記録されている取引は122件（うち土地のみ48件）です。相場ではなく実例として読んでください。平均も中央値も出していません。　土地・土地と建物・中古マンションは別のものなので、単価を並べていません。建物付きの単価には建物の価値が含まれます。

熊本市東区の平均的な家の大きさ

住宅・土地統計調査持ち家・一戸建: 37.3坪延床の平均

熊本市東区で実際に建っている持ち家の一戸建ては、延床で平均 「37.3 坪」です。これは市全体をならした数字で、町丁目ごとの値ではありません。それでも、この街の土地を見るときの出発点にはなります。次のセクションでは、この広さの家が収まる敷地を用途地域ごとに逆算します。

出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／住宅・土地統計調査（2023年）

平均的な家（37.3坪）を建てるのに必要な敷地

前のセクションの 「37.3 坪」を、仮に建てたい家の広さとして置いてみます。用途地域ごとに、その家が収まる敷地の広さを法規から逆算したものが下の表です。

用途地域	町に占める割合	必要な敷地	建築制限
用途地域の指定なし	42%	—	用途地域の指定がない区画
第二種中高層住居専用地域	38%	31.1坪	建ぺい率（1階の広さ）
第一種中高層住居専用地域	11%	31.1坪	建ぺい率（1階の広さ）
準工業地域	6%	31.1坪	建ぺい率（1階の広さ）
第一種住居地域	3%	31.1坪	建ぺい率（1階の広さ）
工業地域	0%	31.1坪	建ぺい率（1階の広さ）

この「37.3 坪」は、熊本市東区の平均値です。

実際に家を建てるときは、その土地の広さと形で計算し直す必要があります。家族の人数、暮らし方、駐車台数、平屋にするか二階建てにするかで、必要な広さは変わります。同じ延床でも、土地が細長ければ同じようには建ちません。上の表は、この町の土地を見るときの目安としてお使いください。建てたい広さが決まっているなら、その数字で引き直せます。

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熊本県と全国の建築費用の推移

木造建築物の工事費は、2011年から2021年まで、坪あたり46.6万円から58.1万円のあいだでほとんど動いていませんでした。変化が始まるのは2022年で、そこから3年で23.7% 上がっています。いま家を建てるのが以前より高いのは、会社ごとの事情ではなく、統計に表れている事実です。

熊本県全国グラフに触れると各年の値が出ます

出典：国土交通省建築物着工統計（e-Stat）。木造建築物の工事費予定額を床面積で割った値。専用住宅以外を含み、付帯工事・外構・諸費用は含まない。

建築予算の目安

熊本市東区の平均である「37.3 坪」の家を建てた場合、坪単価の置き方で本体工事費はこれだけ変わります。

規格・ローコスト2,610〜3,355 万円
ハウスメーカーの標準3,355〜4,287 万円
設計を伴う注文住宅4,287〜5,592 万円
素材と造作を上げる領域5,592〜8,202 万円

いずれも本体工事費のみで、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用、そして土地の代金を含みません。帯は世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。ご自身の条件で計算し直すには、下のシミュレーターをお使いください。

延床	坪 80 万	坪 100 万	坪 130 万	坪 175 万
20 坪66 m2	1,600万	2,000万	2,600万	3,500万
25 坪83 m2	2,000万	2,500万	3,250万	4,375万
30 坪99 m2	2,400万	3,000万	3,900万	5,250万
35 坪116 m2	2,800万	3,500万	4,550万	6,125万
40 坪132 m2	3,200万	4,000万	5,200万	7,000万
50 坪165 m2	4,000万	5,000万	6,500万	8,750万
60 坪198 m2	4,800万	6,000万	7,800万	10,500万
80 坪264 m2	6,400万	8,000万	10,400万	14,000万
100 坪331 m2	8,000万	10,000万	13,000万	17,500万

いずれも本体工事費のみ。付帯工事・外構・地盤改良・諸費用は別に要ります。土地の代金も含みません。

坪単価の帯

世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。最も安い帯の下限だけが着工統計にもとづく値で、そこから上の区切りは一般的な目安として置いたものです。統計の裏づけはありません。含まれる範囲は会社ごとに異なるため、同じ坪単価でも比較にならないことがあります。

SIMULATOR

建築できる家の広さと建築費用のシミュレーション

初期値は、この街の平均をもとにした値が入っています。ご自身の条件に置き換えてお使いください。

STEP 1 ── 土地の広さから、建てられる家の大きさを出す

いまの計算条件

熊本県熊本市東区上南部

第二種中高層住居専用地域　建ぺい率 60%・容積率 150%

土地の用途地域　この町は複数に分かれています。土地の場所で選んでください

同じ町でも土地の場所で変わります。切り替えると下の上限が動きます。

敷地の広さ31 坪102 m2ここで入れる敷地の広さは、建てられる家の大きさを出すためのものです。土地の代金はこの計算に入っていません。

31 坪の土地に、第二種中高層住居専用地域で建てられる最大

1階 18.6 坪延床の合計 46.5 坪（154 m2）

STEP 2 ── その大きさの家を建てるのに、いくらかかるか

建てたい延床面積37 坪122 m2坪単価の仮定130 万円

本体工事費の目安4,810 万円

この土地の法規上の延床上限は 46.5 坪。

熊本市東区で実際に建っている持ち家の一戸建は、延床で平均 37.3 坪。

参考：国土交通省建築物着工統計（2024年）における熊本県の木造建築物の工事費予定額を床面積で割ると、坪あたり約 72 万円になります。ただしこれは注文住宅の相場ではなく、下限の目安です。着工統計の平均には、建売住宅・分譲住宅・賃貸アパート、そして住宅以外の木造建築物が含まれる。また工事費予定額は建築確認の申請時に届け出られる額であり、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用を含まない。このため注文住宅の相場そのものではなく、下限の目安として見るのが妥当である。

ここに表示される金額は、入力された条件にもとづく算術上の目安であって、見積もりでも、当社の価格の提示でもありません。実際の費用は土地の条件と設計内容によって変わります。

延床の上限は指定容積率で計算しています。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、ここに出る数字より下がります。高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。

災害リスク

浸水想定区域（洪水・津波・高潮）と土砂災害警戒区域（土石流・地すべり）の面積比は、当サイトではまだ集計していません。区域に指定されていないという意味ではありません。検討している土地が区域に入るかどうかは、各自治体が公表するハザードマップでご確認ください。以下は、この町について集計できているものです。

上南部では、国土調査の土地履歴調査に記録された災害は確認されませんでした。　調査済みの範囲での話であり、災害が起きなかったことを意味しません。

地形から見た液状化の傾向は「液状化しにくい」（町の87％、地形分類は火山山麓地）。　地形の分類から見た傾向で、敷地ごとの地盤調査に代わるものではありません。実際の地盤は、土地が決まってから調べることになります。

いちばん近い指定緊急避難場所は東部中学校（約240m）で、洪水・内水・高潮・土砂・地震・津波・大規模な火事・火山に対応しています。　直線距離で、町の中心から測っています。災害の種類ごとに行き先が変わります。

出典：液状化の傾向は国土交通省都市局、災害履歴は国土調査土地履歴調査、指定緊急避難場所は国土地理院、大規模盛土造成地・急傾斜地崩壊危険区域は国土数値情報（いずれも不動産情報ライブラリ）。割合は町の区域内に 10m 間隔で打った 14,645 点を母数にしています。

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上南部の丁目ごとの内訳

上南部は4つの丁目に分かれています。このページの数字は町全体を合わせたものですが、丁目によって人口も住まい方も違います。（国勢調査 2020 年）

丁目	人口	世帯	65歳以上	一戸建	持ち家
上南部一丁目	545	178	160	121	117
上南部二丁目	1,804	778	354	373	405
上南部三丁目	1,683	680	468	427	393
上南部四丁目	211	87	81	68	60
町全体	4,243	1,723	—	—	—

丁目ごとの用途地域を見る

上南部一丁目

用途地域の指定なし 62%（建ぺい 0％・容積 0％）
第一種中高層住居専用地域 37%（建ぺい 60％・容積 150％）
第二種中高層住居専用地域 1%（建ぺい 60％・容積 150％）

上南部二丁目

第二種中高層住居専用地域 76%（建ぺい 60％・容積 150％）
準工業地域 24%（建ぺい 60％・容積 200％）

上南部三丁目

第二種中高層住居専用地域 83%（建ぺい 60％・容積 150％）
第一種住居地域 17%（建ぺい 60％・容積 200％）

上南部四丁目

用途地域の指定なし 87%（建ぺい 0％・容積 0％）
第二種中高層住居専用地域 13%（建ぺい 60％・容積 150％）

町の内側に10m 間隔で打った格子の点が、どの用途地域に入るかで測った割合です。境界には誤差があります。実際の指定は市の都市計画課でご確認ください。

土地の価格は丁目では出せません。国が個別の物件を特定できないよう地区名を丸めているため、取引価格は町までの単位でしか公表されていません。

用途地域と建築可能な物件

上南部は、町の42％が市街化調整区域です。　市街化調整区域は市街化を抑制する区域で、建築には原則として都市計画法の許可が必要です。

この節から下の建築プランは、用途地域が定められている58％の土地についての計算です。実際に建てられるかは、土地ごとに市の窓口でご確認ください。

上南部は、ひとつの用途地域ではありません。　町のなかに6つの区分があり、土地がどこにあるかで建てられる家の大きさが変わります。

上南部には、準防火地域の指定はありません。

上南部には、地区計画の定めはありません。

上南部とその周辺の地図。町の範囲を重ねている — 上が上南部の位置と周辺、下が用途地域で塗り分けたものです。**同じ枠・同じ縮尺なので、町の輪郭が重なります。**用途地域の図には道路も建物も描いていません。**境界には誤差があるため、地図の上に重ねてはいません。**番地が読める精度に見えてしまうためです。町の範囲は国勢調査小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）、用途地域は国土数値情報（令和元年度）、周辺図は国土地理院タイル（淡色地図）によります。

用途地域の指定なし42%
第二種中高層住居専用地域38%
第一種中高層住居専用地域11%
準工業地域6%
第一種住居地域3%
工業地域0%

用途地域	町に占める割合	建ぺい率	容積率
用途地域の指定なし	42%	—	—
第二種中高層住居専用地域	38%	60%	150%
第一種中高層住居専用地域	11%	60%	150%
準工業地域	6%	60%	200%
第一種住居地域	3%	60%	200%
工業地域	0%	60%	200%

ここに出ている建ぺい率と容積率は、都市計画で指定された値そのものです。実際に使える容積率は、前面道路が 12m 未満だとこれより下がります。この町の土地で、平均的な家がどのくらいの敷地に収まるかは「必要な敷地」のセクションをご覧ください。

^※1

建築可能な物件

以下は町でいちばん広い区分である第二種中高層住居専用地域（町の38%）について、この町に定められている法規の条件です。建てられる家の大きさは敷地ごとに変わるので、ここには載せていません。「予算の目安」のシミュレーターで、土地の広さを入れて確かめられます。他の区分の土地では、ここから変わります。

建ぺい率: 60%
容積率: 150%都市計画の指定値
高さの制限: 絶対高さの定めなし
構造の要求: 指定なし

建ぺい率は1階に置ける広さ、容積率は全部の階を合わせた広さを、どちらも敷地に対する割合で決めるものです。第二種中高層住居専用地域は 60% と 150% なので、 1階と同じ広さの床がおよそ 2.5 層ぶん積める計算になります。

これは仕組みの図で、建物の完成予想図ではありません。正方形の敷地を仮に置き、面積の比だけを正しく描いています。実際の敷地は正方形ではなく、建物も四角い箱ではありません。前面道路による容積率の低減、斜線制限、高度地区、外壁後退の定めは、この図に入っていません。

北側斜線は、真北方向の境界線上 10m から勾配 1.25 でかかる。
立ち上がりが 10m あるため、戸建住宅の規模では実際に当たることは多くない。
道路斜線は勾配 1.25、適用距離 20m。
前面道路の反対側の境界を起点にかかるため、道路が狭いほど建物の道路側の高さが抑えられる。建築基準法には後退距離による緩和と天空率による特例が定められており、適用の可否は個別の検討による。
日影規制の対象区域に指定されている場合、高さ 10m 超の建物が規制を受ける。
対象区域の指定は自治体の条例で決まるため、用途地域だけでは判断できない。該当すると北側の高さがさらに抑えられることがある。
2025 年 4 月の改正で、木造 2 階建てまたは延べ面積 200 平方メートル超の住宅は新 2 号建築物となり、建築確認の審査省略が使えなくなった。全ての新築で省エネ基準への適合が義務化されている。
構造と省エネの図書を確認申請時に提出する必要がある。省エネ基準に適合しないと確認済証が交付されず、着工できない。

建築基準法・都市計画法にもとづく一般的な説明です。実際に建てられるものは、敷地の形状や条例、地区計画の定めによって変わります。建築確認は特定行政庁または指定確認検査機関の判断によるため、この記載が可否を保証するものではありません。

建てるための土地環境

中高層住居専用地域には、低層住居専用地域のような高さの上限がありません。北側斜線（北隣の日当たりを守るための高さ制限）も、低層地域より緩やかです。戸建住宅の規模なら、高さで行き詰まることはあまりありません。

北側斜線の起点は高さ10mです。戸建住宅の規模で、実際にこの線に当たることはあまりありません。

日影規制は、冬至の日に周囲へ落ちる影の時間を制限するルールです。どの区域を対象にするかは自治体の条例で決まるため、用途地域だけでは判断できません。対象になっていると、北側の高さがさらに抑えられることがあります。

3 件の記述が、この土地の法規条件から選ばれています。

上南部の確認事項

日影規制の対象区域に指定されているか（自治体の条例で定まる）
地区計画の定めがあるか（高さ・壁面後退・屋根形状・外壁の色まで指定されることがある）
高度地区の指定内容（自治体ごとに異なり、北側斜線より厳しい場合がある）
がけ条例の該当（自治体の建築基準法施行条例。高低差のある敷地では造成の要否と費用に直結する）
風致地区・景観計画区域の指定

ここまではどの土地にも共通して挙げられる一般的な指標です。上に挙げた項目は自治体ごとに定めが異なり、実際の土地を見てからが家づくりの本番スタートです。 CRESTIAは、みなさまの理想のお住まいを実現するために全力でサポートいたします。

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CRESTIAが実際に建てた家

この土地の条件に近い課題を扱った例です。所在地や用途地域は異なるので、同じ条件の土地というわけではありません。似た問いにどう答えたか、という参考としてご覧ください。

近接エリアの土地・環境

出典と注記

※1
出典：国土数値情報用途地域データ（令和元年度）／国土交通省位置参照情報街区レベル（令和6年度）。町の区域内に 10m 間隔で打った 14,645 点それぞれが、どの用途地域に入るかを数えた面積の割合です。町の範囲は国勢調査小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）によります。元になった都市計画総括図は2017年作成のものです。この用途地域データは縮尺 1/10,000〜1/50,000 の都市計画総括図等をもとにしており、誤差を含みます。国土交通省は精緻な作業に使わないよう求めています。検討している土地がどの区分に入るかは、必ず自治体の都市計画情報でご確認ください。
※2
二階建てを仮に置き、建ぺい率（1階の広さの上限）と容積率（延床の上限）の両方を満たす最小の敷地を出しています。平屋にすると 1 階が広くなるので、必要な敷地はこれより増えます。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、必要な敷地がさらに増えることがあります。ここでは指定容積率で計算しています。高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。
※4
出典：国土交通省不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）、国土数値情報「地価公示」（令和8年）。宅地（土地のみ）の取引に限る。建物付きは土地の単価が出せないため除外。地価公示は1月1日、都道府県地価調査は7月1日が基準日で、別の調査です。取引価格は実際に成約した価格であって、いま売り出されている価格でも、これから買える価格でもありません。取引価格情報は四半期ごとに追加され、過去の期間の件数も後から増えることがあります。このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません
※3
距離は建物や道を考慮しない直線距離です。町の街区112点の重心から測っています。町のどこにいるかで変わります。出典：国土数値情報駅別乗降客数（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報学校データ（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報医療機関データ（不動産情報ライブラリ）（2020年）／政府統計の総合窓口（e-Stat）　国勢調査小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）。人口と世帯数は2020年時点の値で、現在の数ではありません。

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ここまでのデータは、どの土地にも共通して言えることです。実際の土地を見てからが家づくりの本番で、その差がそのまま予算と設計の差になります。 CRESTIAは一級建築士事務所と宅地建物取引業を兼ねているので、土地探しと設計を分けずにご相談いただけます。

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