宮崎県宮崎市

青島の不動産価格・住宅・生活環境

Q: 青島で過去に災害は起きていますか？

2001年10月16日の「浸水域等」が記録に残っています。地形から見た液状化の傾向は「やや液状化しやすい」です。記録が無いことは、災害が起きなかったことを意味しません。

家づくりはこれからの人生を左右する大事なイベントです。青島の土地価格だけでなく、建てられる家の広さの目安、生活環境なども考慮したうえで家づくりを検討されることをCRESTIAはおすすめしております。

最寄り駅

青島約320m九州旅客鉄道日南線

折生迫約770m九州旅客鉄道日南線

子供の国約1.6km九州旅客鉄道日南線

区域区分

市街化区域 60％ / 都市計画区域外 27％ / 市街化調整区域 13％

用途地域

6つの区分に分かれる

学校（校区・学区）

宮崎市立青島小学校約740m・町の78%宮崎市立青島中学校約1.1km・町の78%

町の一部は出典データで校区を特定できませんでした。正確な通学区域は市区町村の教育委員会へご確認ください。

近くの幼稚園

保育所約890m　認定こども園約6.4km　幼稚園約220m

居住世帯・人数

872 世帯1,877 人2020年国勢調査／町の面積 114.8ha

半径1km内の医療機関

歯科診療所 1

^※3

青島の周辺を地図で見る

地図は Google マップ。町の範囲は重ねていません（§10 の周辺図に出しています）。

青島のよくある質問

青島はどんな街ですか？

宮崎市青島は、114.8haの町です。用途地域は6つに分かれており、いちばん広いのは用途地域の指定なし（町の40％）です。1,877人・872世帯が住んでいます（2020年国勢調査）。住宅のうち一戸建は78％です。出典：国土数値情報用途地域／国勢調査小地域

青島の最寄り駅はどこですか？

青島駅（九州旅客鉄道日南線）まで約320m、折生迫駅（九州旅客鉄道日南線）まで約770m、子供の国駅（九州旅客鉄道日南線）まで約1.6kmです。いずれも、建物や道を考慮しない直線距離です。出典：国土数値情報駅別乗降客数

青島の小学校区・中学校区はどこですか？

小学校区は宮崎市立青島小学校（約740m）、中学校区は宮崎市立青島中学校（約1.1km）です。町の一部は別の校区にかかります。最寄りの学校と校区の学校は違うことがあります。出典：国土数値情報小学校区・中学校区

青島の土地の価格はどのくらいですか？

都道府県地価調査の宮崎5-6で、令和8年7月1日時点で坪あたり15.1万円です。これは1地点の公的な評価額であって、町の平均でも売り出し価格でもありません。実際に売買された価格とは別のものです。出典：不動産情報ライブラリ地価公示・地価調査

青島ではどのくらいの大きさの家が建てられますか？

いちばん広い区分（用途地域の指定なし）で建ぺい率0％・容積率0％です。宮崎市で実際に建っている持ち家の一戸建は延床で平均35.2坪なので、二階建てならInfinity坪ほどの敷地で収まる計算になります。前面道路が12m未満だと容積率はこれより下がり、必要な敷地は増えます。土地の場所によって区分が変わります。出典：国土数値情報用途地域／建築基準法

青島の不動産はいくらで売買されていますか？

2007年から2026年までに青島で記録されている取引は81件で、土地のみが36件（総額130万円〜7,300万円、坪あたり3万円〜25.8万円）、土地と建物が42件（総額260万円〜1.2億円）です。相場ではなく実例です。件数が少ないので平均も中央値も出していません。土地・土地と建物・中古マンションは別のもので、建物付きの総額には建物の価値が含まれます。出典：不動産情報ライブラリ不動産価格（取引価格）情報

青島で過去に災害は起きていますか？

2001年10月16日の「浸水域等」が記録に残っています。地形から見た液状化の傾向は「やや液状化しやすい」です。記録が無いことは、災害が起きなかったことを意味しません。出典：国土調査土地履歴調査／国土交通省都市局

青島に建築の制限はありますか？

地区計画の定めはありません。防火地域・準防火地域の指定もありません。建築の制限は用途地域（用途地域の指定なし）の建ぺい率0％・容積率0％と、建築基準法の一般の規定によります。高度地区・風致地区・景観計画区域・がけ条例は自治体の条例で定まるため、このデータでは分かりません。出典：都市計画決定GISデータ（地区計画・防火地域）

なぜこのようなデータを無料で提供しているのですか？

「家を建てる」「家を買う」というイベントは、一生に一度あるかないかの大きな決断を伴うものということをCRESTIAは十分に理解しております。そしてその決心をされるみなさまが、少しでもこれから住む街について事前に詳しく知っていただき、その街での日常生活を安心安全に過ごしていただきたいという思いを持っております。私たちが丁寧に集めた住まいに役立つデータを存分に活かしていただき、みなさまの理想の住まいを探すうえでの一助になれればと思っております。またさらなる一歩を踏み出したいという思いをお持ちの際には、CRESTIAが全力でサポートさせていただきたいと思っております。出典：CRESTIA｜このサイトの方針

青島の不動産価格

^※4

都道府県地価調査　宮崎5-6

15.1万円／坪45,600 円／m2前年比 +10.1%

価格の基準日: 令和8年7月1日
調査地点の用途地域: 近隣商業地域建ぺい80%・容積300%
調査地点の地積: 280 m284.7坪
前面道路: 西　28.0m　県道
最寄駅: 青島350m

周辺の状況：土産品店を主に飲食店等も見られる県道沿いの商業地域

都道府県地価調査　宮崎-22

12.2万円／坪37,000 円／m2前年比 +10.1%

価格の基準日: 令和8年7月1日
調査地点の用途地域: 第二種住居地域建ぺい60%・容積200%
調査地点の地積: 211 m263.8坪
前面道路: 北西　6.0m　市道
最寄駅: 青島450m

周辺の状況：一般住宅のほか、空地も散見される住宅地域

地価公示　宮崎-27

7.5万円／坪22,800 円／m2前年比 +1.8%

価格の基準日: 令和8年1月1日
調査地点の用途地域: 第二種住居地域建ぺい60%・容積200%
調査地点の地積: 177 m253.5坪
前面道路: 東　5.5m　市道
最寄駅: 青島1,000m

周辺の状況：一般住宅が建ち並ぶ青島港近くの住宅地域

市街化区域／水道・下水道あり／実際に使える建ぺい60％・容積200％（指定どおり）

これはこの地点の評価額であって、町の平均ではありません。最高でも最低でもなく、同じ町の中でも地積・形状・接道の条件で価格は変わります。

この地点の公的評価の推移

青島のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた2008年からの19年分です。最も高いのは2008年の17.2万円／坪、最も低いのは2021年の11.7万円／坪で、2026年時点では15.1万円／坪です。

青島グラフに触れると各年の値が出ます

直近5年は年あたり+5.2％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（3.1〜40万円／坪）を合わせて見てください。

この地点の公的評価の推移

青島のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた1983年からの44年分です。最も高いのは1997年の15.0万円／坪、最も低いのは2021年の9.1万円／坪で、2026年時点では12.2万円／坪です。

青島グラフに触れると各年の値が出ます

直近5年は年あたり+6.1％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（3.1〜40万円／坪）を合わせて見てください。

この地点の公的評価の推移

青島のこの地点が地価公示に選ばれた1983年からの44年分です。最も高いのは1991年の10.2万円／坪、最も低いのは2018年の7.2万円／坪で、2026年時点では7.5万円／坪です。

青島グラフに触れると各年の値が出ます

直近5年は年あたり+0.9％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（3.1〜40万円／坪）を合わせて見てください。

宮崎市全体との土地評価額の比較

青島の住宅地には、公的な評価地点が2か所あります。7.5万円／坪から12.2万円／坪までです（都道府県地価調査令和8年7月1日 1か所・地価公示令和8年1月1日 1か所）。

宮崎市全体では、住宅地の評価地点が63か所あります。その中央値は17万円／坪で、最も安い地点が3.1万円／坪、最も高い地点が40万円／坪です（令和8年1月1日時点）。最も高い地点は最も安い地点の12.9倍で、同じ宮崎市の中でもこれだけのひらきがあります。

青島の地点は、宮崎市の住宅地63か所のうち高い方から48番目です。　都道府県地価調査の1か所は、基準日が違うためこの順位には入れていません。

なお、都道府県地価調査は令和8年7月1日が基準日で、宮崎市全体の数字（令和8年1月1日時点）とは半年ずれています。そのまま引き算しないでください。

過去に売買された土地・建物

土地のみ36件: 総額 130万円〜7,300万円／坪単価 3万円〜25.8万円／面積 40〜1500 m2建物が無いので、坪単価がそのまま土地の値段
土地と建物42件: 総額 260万円〜1.2億円／面積 95〜1700 m2建物の価値を含む総額

いつ・いくらで売買されたか

土地のみ36件土地と建物42件

グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます

縦軸は対数目盛りです。130万円から1.2億円まで92倍の開きがあり、等間隔だと安いほうが全部つぶれます。

広さと総額の関係

土地のみ34件土地と建物42件

グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます

縦横とも対数目盛りです。斜めに並ぶほど「広いほど高い」を意味します。面積は5m²刻みに丸めて公表されており、大きいものは打切り値（9999m²など）になるため、この図から外しています。

›取引の一覧（78件）

時期	種類	総額	面積	坪単価	建物
2026年第1四半期	土地のみ	3,900万円	500m²	25.8万円	—
2026年第1四半期	土地と建物	3,100万円	295m²	—	2000年木造
2025年第4四半期	土地と建物	1.2億円	1700m²	—	1990年ＲＣ
2025年第3四半期	土地のみ	320万円	155m²	6.9万円	—
2025年第2四半期	土地と建物	2,100万円	250m²	—	2009年木造
2025年第1四半期	土地と建物	1,500万円	140m²	—	1971年木造
2024年第3四半期	土地のみ	2,500万円	500m²	16.5万円	—
2024年第1四半期	土地と建物	550万円	95m²	—	—
2023年第4四半期	土地と建物	420万円	125m²	—	1970年木造
2023年第2四半期	土地と建物	3,800万円	240m²	—	2014年木造
2023年第1四半期	土地のみ	480万円	110m²	14.5万円	—
2023年第1四半期	土地のみ	1,800万円	230m²	25.1万円	—
2023年第1四半期	土地のみ	1,800万円	240m²	25.1万円	—
2023年第1四半期	土地と建物	1,400万円	210m²	—	1979年木造
2023年第1四半期	土地と建物	2,200万円	200m²	—	1986年ＲＣ
2022年第4四半期	土地と建物	1,300万円	315m²	—	1995年木造
2022年第2四半期	土地のみ	500万円	130m²	12.6万円	—
2021年第3四半期	土地のみ	1,400万円	250m²	18.5万円	—
2021年第3四半期	土地のみ	400万円	210m²	6.3万円	—
2021年第3四半期	土地と建物	450万円	230m²	—	ＲＣ
2021年第3四半期	土地と建物	270万円	120m²	—	1970年木造
2021年第3四半期	土地と建物	650万円	95m²	—	2009年木造
2021年第2四半期	土地と建物	700万円	210m²	—	1967年木造
2021年第1四半期	土地のみ	620万円	170m²	11.9万円	—
2021年第1四半期	土地と建物	3,500万円	440m²	—	1999年木造
2021年第1四半期	土地と建物	650万円	220m²	—	1974年木造
2020年第3四半期	土地のみ	860万円	400m²	6.9万円	—
2020年第3四半期	土地のみ	1,400万円	440m²	10.2万円	—
2020年第3四半期	土地と建物	950万円	460m²	—	1988年木造
2020年第1四半期	土地と建物	1,900万円	210m²	—	1995年鉄骨造
2019年第4四半期	土地と建物	3,000万円	310m²	—	2019年鉄骨造
2019年第2四半期	土地のみ	650万円	710m²	3万円	—
2019年第1四半期	土地のみ	3,800万円	1500m²	8.3万円	—
2019年第1四半期	土地のみ	140万円	135m²	3.3万円	—
2019年第1四半期	土地のみ	500万円	170m²	9.6万円	—
2018年第4四半期	土地のみ	680万円	430m²	5.3万円	—
2018年第4四半期	土地のみ	280万円	135m²	6.9万円	—
2018年第4四半期	土地と建物	630万円	120m²	—	1959年木造
2018年第3四半期	土地のみ	1,200万円	340m²	11.9万円	—
2018年第3四半期	土地のみ	1,200万円	340m²	11.9万円	—
2018年第3四半期	土地と建物	1,400万円	135m²	—	2013年木造
2017年第4四半期	土地と建物	5,300万円	1500m²	—	ＲＣ
2017年第4四半期	土地と建物	310万円	400m²	—	軽量鉄骨造
2017年第3四半期	土地のみ	1,200万円	410m²	9.9万円	—
2017年第3四半期	土地と建物	1,600万円	240m²	—	1992年鉄骨造
2016年第4四半期	土地のみ	850万円	330m²	8.6万円	—
2016年第3四半期	土地と建物	1,800万円	135m²	—	2015年木造
2015年第4四半期	土地と建物	500万円	210m²	—	1976年木造
2015年第4四半期	土地と建物	1,100万円	200m²	—	1986年鉄骨造
2015年第4四半期	土地と建物	1,400万円	1100m²	—	1974年ＲＣ
2015年第3四半期	土地のみ	700万円	230m²	10.2万円	—
2015年第1四半期	土地と建物	1.2億円	1700m²	—	1990年ＲＣ
2014年第4四半期	土地と建物	260万円	200m²	—	1977年木造
2014年第2四半期	土地と建物	2,500万円	620m²	—	1994年木造
2014年第1四半期	土地と建物	500万円	180m²	—	2003年木造
2013年第1四半期	土地のみ	770万円	230m²	11.2万円	—
2013年第1四半期	土地と建物	500万円	380m²	—	1980年木造
2013年第1四半期	土地と建物	500万円	115m²	—	1978年木造
2011年第3四半期	土地のみ	550万円	270m²	6.6万円	—
2010年第4四半期	土地のみ	2,800万円	1400m²	6.3万円	—
2010年第3四半期	土地のみ	1,500万円	1400m²	3.3万円	—
2010年第1四半期	土地のみ	4,200万円	—	5.6万円	—
2010年第1四半期	土地のみ	7,300万円	—	6万円	—
2010年第1四半期	土地と建物	330万円	130m²	—	1966年ＲＣ
2008年第4四半期	土地と建物	1,600万円	830m²	—	1994年木造
2008年第4四半期	土地と建物	1,200万円	250m²	—	1977年木造
2008年第3四半期	土地のみ	240万円	75m²	10.2万円	—
2008年第3四半期	土地のみ	400万円	195m²	6.6万円	—
2008年第3四半期	土地のみ	170万円	95m²	6万円	—
2008年第3四半期	土地のみ	930万円	300m²	10.2万円	—
2008年第3四半期	土地のみ	1,100万円	360m²	10.2万円	—
2008年第3四半期	土地と建物	800万円	530m²	—	1980年木造
2008年第3四半期	土地と建物	3,200万円	440m²	—	1999年木造
2008年第3四半期	土地と建物	380万円	400m²	—	1992年木造
2008年第2四半期	土地のみ	150万円	40m²	12.6万円	—
2007年第4四半期	土地のみ	130万円	115m²	3.6万円	—
2007年第4四半期	土地と建物	1.2億円	1700m²	—	1990年ＲＣ
2007年第4四半期	土地と建物	1,100万円	200m²	—	1986年鉄骨造

坪単価は土地のみの取引だけに出しています（建物付きの単価には建物の価値が含まれるため）。

2007年から2026年までに、この町で記録されている取引は78件（うち土地のみ36件）です。相場ではなく実例として読んでください。平均も中央値も出していません。　土地・土地と建物・中古マンションは別のものなので、単価を並べていません。建物付きの単価には建物の価値が含まれます。

宮崎市の平均的な家の大きさ

住宅・土地統計調査持ち家・一戸建: 35.2坪延床の平均

宮崎市で実際に建っている持ち家の一戸建ては、延床で平均 「35.2 坪」です。これは市全体をならした数字で、町丁目ごとの値ではありません。それでも、この街の土地を見るときの出発点にはなります。次のセクションでは、この広さの家が収まる敷地を用途地域ごとに逆算します。

出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／住宅・土地統計調査（2023年）

平均的な家（35.2坪）を建てるのに必要な敷地

前のセクションの 「35.2 坪」を、仮に建てたい家の広さとして置いてみます。用途地域ごとに、その家が収まる敷地の広さを法規から逆算したものが下の表です。

用途地域	町に占める割合	必要な敷地	建築制限
用途地域の指定なし	40%	—	用途地域の指定がない区画
第二種住居地域	25%	29.4坪	建ぺい率（1階の広さ）
第二種中高層住居専用地域	15%	29.4坪	建ぺい率（1階の広さ）
第一種住居地域	10%	29.4坪	建ぺい率（1階の広さ）
近隣商業地域	9%	22.0坪	建ぺい率（1階の広さ）
準工業地域	1%	29.4坪	建ぺい率（1階の広さ）

この「35.2 坪」は、宮崎市の平均値です。

実際に家を建てるときは、その土地の広さと形で計算し直す必要があります。家族の人数、暮らし方、駐車台数、平屋にするか二階建てにするかで、必要な広さは変わります。同じ延床でも、土地が細長ければ同じようには建ちません。上の表は、この町の土地を見るときの目安としてお使いください。建てたい広さが決まっているなら、その数字で引き直せます。

^※2

宮崎県と全国の建築費用の推移

木造建築物の工事費は、2011年から2021年まで、坪あたり42.2万円から51.1万円のあいだでほとんど動いていませんでした。変化が始まるのは2022年で、そこから3年で39.3% 上がっています。いま家を建てるのが以前より高いのは、会社ごとの事情ではなく、統計に表れている事実です。

宮崎県全国グラフに触れると各年の値が出ます

出典：国土交通省建築物着工統計（e-Stat）。木造建築物の工事費予定額を床面積で割った値。専用住宅以外を含み、付帯工事・外構・諸費用は含まない。

建築予算の目安

宮崎市の平均である「35.2 坪」の家を建てた場合、坪単価の置き方で本体工事費はこれだけ変わります。

規格・ローコスト2,467〜3,172 万円
ハウスメーカーの標準3,172〜4,053 万円
設計を伴う注文住宅4,053〜5,287 万円
素材と造作を上げる領域5,287〜7,754 万円

いずれも本体工事費のみで、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用、そして土地の代金を含みません。帯は世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。ご自身の条件で計算し直すには、下のシミュレーターをお使いください。

延床	坪 80 万	坪 100 万	坪 130 万	坪 175 万
20 坪66 m2	1,600万	2,000万	2,600万	3,500万
25 坪83 m2	2,000万	2,500万	3,250万	4,375万
30 坪99 m2	2,400万	3,000万	3,900万	5,250万
35 坪116 m2	2,800万	3,500万	4,550万	6,125万
40 坪132 m2	3,200万	4,000万	5,200万	7,000万
50 坪165 m2	4,000万	5,000万	6,500万	8,750万
60 坪198 m2	4,800万	6,000万	7,800万	10,500万
80 坪264 m2	6,400万	8,000万	10,400万	14,000万
100 坪331 m2	8,000万	10,000万	13,000万	17,500万

いずれも本体工事費のみ。付帯工事・外構・地盤改良・諸費用は別に要ります。土地の代金も含みません。

坪単価の帯

世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。最も安い帯の下限だけが着工統計にもとづく値で、そこから上の区切りは一般的な目安として置いたものです。統計の裏づけはありません。含まれる範囲は会社ごとに異なるため、同じ坪単価でも比較にならないことがあります。

SIMULATOR

建築できる家の広さと建築費用のシミュレーション

初期値は、この街の平均をもとにした値が入っています。ご自身の条件に置き換えてお使いください。

STEP 1 ── 土地の広さから、建てられる家の大きさを出す

いまの計算条件

宮崎県宮崎市青島

第二種住居地域　建ぺい率 60%・容積率 200%

土地の用途地域　この町は複数に分かれています。土地の場所で選んでください

同じ町でも土地の場所で変わります。切り替えると下の上限が動きます。

敷地の広さ29 坪96 m2ここで入れる敷地の広さは、建てられる家の大きさを出すためのものです。土地の代金はこの計算に入っていません。

29 坪の土地に、第二種住居地域で建てられる最大

1階 17.4 坪延床の合計 58.0 坪（192 m2）

STEP 2 ── その大きさの家を建てるのに、いくらかかるか

建てたい延床面積35 坪116 m2坪単価の仮定130 万円

本体工事費の目安4,550 万円

この土地の法規上の延床上限は 58.0 坪。

宮崎市で実際に建っている持ち家の一戸建は、延床で平均 35.2 坪。

参考：国土交通省建築物着工統計（2024年）における宮崎県の木造建築物の工事費予定額を床面積で割ると、坪あたり約 69 万円になります。ただしこれは注文住宅の相場ではなく、下限の目安です。着工統計の平均には、建売住宅・分譲住宅・賃貸アパート、そして住宅以外の木造建築物が含まれる。また工事費予定額は建築確認の申請時に届け出られる額であり、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用を含まない。このため注文住宅の相場そのものではなく、下限の目安として見るのが妥当である。

ここに表示される金額は、入力された条件にもとづく算術上の目安であって、見積もりでも、当社の価格の提示でもありません。実際の費用は土地の条件と設計内容によって変わります。

延床の上限は指定容積率で計算しています。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、ここに出る数字より下がります。高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。

青島の人口と世帯の推移

人口世帯数グラフに触れると各年の値が出ます

青島の人口は2000年の2,144人から2020年の1,877人、世帯数は890から872に変わりました。　1世帯あたりの人数は2.41人から2.15人になっています。世帯あたりの人数が減ると、同じ人口でも必要な住まいの数は増えます。　これは2020年までの実績で、これから先の見通しではありません。

年齢の内訳

15歳未満15〜64歳65歳以上グラフに触れると各年の値が出ます

65歳以上の割合は2000年の28％から2020年の46％、 15歳未満は9％から9％になりました。　割合は年齢不詳を除いた人数を母数にしています。

出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査小地域（町丁・字等別）2000年〜2020年。町丁目の区切りが変わった年は出していません。

青島の住宅データ

青島にどんな住宅があり、どのように住まわれているかをデータで可視化しています。

一戸建持ち家一人暮らしグラフに触れると各年の値が出ます

2020年の青島は、住宅のうち一戸建が78％、持ち家が71％、一人暮らしの世帯が41％です。　2000年はそれぞれ85％・77％・31％でした。一戸建の割合は「主世帯」、持ち家の割合は「住宅に住む一般世帯」、一人暮らしの割合は「一般世帯」を母数にしており、母数が同じではありません。

出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査小地域集計（住宅の建て方別世帯数・住宅の所有の関係別一般世帯数・世帯人員別一般世帯数）2000年〜2020年。

災害リスク

浸水想定区域（洪水・津波・高潮）と土砂災害警戒区域（土石流・地すべり）の面積比は、当サイトではまだ集計していません。区域に指定されていないという意味ではありません。検討している土地が区域に入るかどうかは、各自治体が公表するハザードマップでご確認ください。以下は、この町について集計できているものです。

青島に記録が残っている災害

2001年10月16日　浸水域等　が発生

これは想定ではなく、実際に起きたことの記録です。　国土調査の土地履歴調査で確認できた範囲であり、記録が無いことは、災害が起きなかったことを意味しません。

地形から見た液状化の傾向は「やや液状化しやすい」（町の33％、地形分類は砂州・砂礫州）。　地形の分類から見た傾向で、敷地ごとの地盤調査に代わるものではありません。実際の地盤は、土地が決まってから調べることになります。

いちばん近い指定緊急避難場所は宮崎市青島浄化センター２階（約280m）で、洪水・内水・高潮・土砂に対応しています。　直線距離で、町の中心から測っています。災害の種類ごとに行き先が変わります。

出典：液状化の傾向は国土交通省都市局、災害履歴は国土調査土地履歴調査、指定緊急避難場所は国土地理院、大規模盛土造成地・急傾斜地崩壊危険区域は国土数値情報（いずれも不動産情報ライブラリ）。割合は町の区域内に 10m 間隔で打った 11,505 点を母数にしています。

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青島の丁目ごとの内訳

青島は6つの丁目に分かれています。このページの数字は町全体を合わせたものですが、丁目によって人口も住まい方も違います。（国勢調査 2020 年）

丁目	人口	世帯	65歳以上	一戸建	持ち家
青島一丁目	336	158	114	81	76
青島二丁目	346	174	112	75	67
青島三丁目	410	196	201	186	173
青島四丁目	345	146	207	139	134
青島五丁目	202	92	87	89	83
青島六丁目	238	106	103	84	79
町全体	1,877	872	824	654	612

丁目ごとの推移を見る（2000〜2020年）

人口

丁目	2000	2005	2010	2015	2020
青島一丁目	210	206	284	287	336
青島二丁目	357	353	374	337	346
青島三丁目	591	538	476	430	410
青島四丁目	464	479	423	390	345
青島五丁目	266	260	243	203	202
青島六丁目	256	269	232	242	238

65歳以上

丁目	2000	2005	2010	2015	2020
青島一丁目	35	44	88	101	114
青島二丁目	77	83	96	108	112
青島三丁目	159	196	208	207	201
青島四丁目	181	208	204	210	207
青島五丁目	77	97	88	76	87
青島六丁目	76	91	82	93	103

一戸建

丁目	2000	2005	2010	2015	2020
青島一丁目	63	65	70	74	81
青島二丁目	88	77	74	70	75
青島三丁目	230	222	207	197	186
青島四丁目	161	159	148	143	139
青島五丁目	104	107	104	92	89
青島六丁目	94	95	92	84	84

持ち家

丁目	2000	2005	2010	2015	2020
青島一丁目	58	60	65	69	76
青島二丁目	81	72	73	69	67
青島三丁目	210	202	193	182	173
青島四丁目	155	144	140	136	134
青島五丁目	90	90	94	87	83
青島六丁目	90	94	91	80	79

国勢調査（2000〜2020年）。丁目の区切りが変わった年は空欄になります。

丁目ごとの用途地域を見る

青島一丁目

第二種住居地域 60%（建ぺい 60％・容積 200％）
用途地域の指定なし 38%（建ぺい 0％・容積 0％）
近隣商業地域 2%（建ぺい 80％・容積 300％）

青島二丁目

用途地域の指定なし 71%（建ぺい 0％・容積 0％）
近隣商業地域 20%（建ぺい 80％・容積 300％）
第二種住居地域 9%（建ぺい 60％・容積 200％）

青島三丁目

第一種住居地域 35%（建ぺい 60％・容積 200％）
第二種住居地域 30%（建ぺい 60％・容積 200％）
用途地域の指定なし 24%（建ぺい 0％・容積 0％）
準工業地域 11%（建ぺい 60％・容積 200％）

青島四丁目

第二種中高層住居専用地域 55%（建ぺい 60％・容積 200％）
第二種住居地域 45%（建ぺい 60％・容積 200％）

青島五丁目

第二種中高層住居専用地域 93%（建ぺい 60％・容積 200％）
第二種住居地域 6%（建ぺい 60％・容積 200％）
用途地域の指定なし 1%（建ぺい 0％・容積 0％）

青島六丁目

第一種住居地域 56%（建ぺい 60％・容積 200％）
第二種住居地域 32%（建ぺい 60％・容積 200％）
用途地域の指定なし 12%（建ぺい 0％・容積 0％）

町の内側に10m 間隔で打った格子の点が、どの用途地域に入るかで測った割合です。境界には誤差があります。実際の指定は市の都市計画課でご確認ください。

土地の価格は丁目では出せません。国が個別の物件を特定できないよう地区名を丸めているため、取引価格は町までの単位でしか公表されていません。

用途地域と建築可能な物件

青島は、町の13％が市街化調整区域です。　市街化調整区域は市街化を抑制する区域で、建築には原則として都市計画法の許可が必要です。

この節から下の建築プランは、用途地域が定められている60％の土地についての計算です。実際に建てられるかは、土地ごとに市の窓口でご確認ください。

青島は、ひとつの用途地域ではありません。　町のなかに6つの区分があり、土地がどこにあるかで建てられる家の大きさが変わります。

青島には、準防火地域の指定はありません。

青島には、地区計画の定めはありません。

青島とその周辺の地図。町の範囲を重ねている — 上が青島の位置と周辺、下が用途地域で塗り分けたものです。**同じ枠・同じ縮尺なので、町の輪郭が重なります。**用途地域の図には道路も建物も描いていません。**境界には誤差があるため、地図の上に重ねてはいません。**番地が読める精度に見えてしまうためです。町の範囲は国勢調査小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）、用途地域は国土数値情報（令和元年度）、周辺図は国土地理院タイル（淡色地図）によります。

用途地域の指定なし40%
第二種住居地域25%
第二種中高層住居専用地域15%
第一種住居地域10%
近隣商業地域9%
準工業地域1%

用途地域	町に占める割合	建ぺい率	容積率
用途地域の指定なし	40%	—	—
第二種住居地域	25%	60%	200%
第二種中高層住居専用地域	15%	60%	200%
第一種住居地域	10%	60%	200%
近隣商業地域	9%	80%	300%
準工業地域	1%	60%	200%

ここに出ている建ぺい率と容積率は、都市計画で指定された値そのものです。実際に使える容積率は、前面道路が 12m 未満だとこれより下がります。この町の土地で、平均的な家がどのくらいの敷地に収まるかは「必要な敷地」のセクションをご覧ください。

^※1

建築可能な物件

以下は町でいちばん広い区分である第二種住居地域（町の25%）について、この町に定められている法規の条件です。建てられる家の大きさは敷地ごとに変わるので、ここには載せていません。「予算の目安」のシミュレーターで、土地の広さを入れて確かめられます。他の区分の土地では、ここから変わります。

建ぺい率: 60%
容積率: 200%都市計画の指定値
高さの制限: 絶対高さの定めなし
構造の要求: 指定なし

建ぺい率は1階に置ける広さ、容積率は全部の階を合わせた広さを、どちらも敷地に対する割合で決めるものです。第二種住居地域は 60% と 200% なので、 1階と同じ広さの床がおよそ 3.3 層ぶん積める計算になります。

これは仕組みの図で、建物の完成予想図ではありません。正方形の敷地を仮に置き、面積の比だけを正しく描いています。実際の敷地は正方形ではなく、建物も四角い箱ではありません。前面道路による容積率の低減、斜線制限、高度地区、外壁後退の定めは、この図に入っていません。

この地域に北側斜線はかからない。
北隣に対する高さの配慮が法規上は求められないため、高さ方向の自由度が高い。一方で、周囲も同じ条件なので南側に高い建物が建つ可能性がある。
道路斜線は勾配 1.25、適用距離 20m。
前面道路の反対側の境界を起点にかかるため、道路が狭いほど建物の道路側の高さが抑えられる。建築基準法には後退距離による緩和と天空率による特例が定められており、適用の可否は個別の検討による。
日影規制の対象区域に指定されている場合、高さ 10m 超の建物が規制を受ける。
対象区域の指定は自治体の条例で決まるため、用途地域だけでは判断できない。該当すると北側の高さがさらに抑えられることがある。
2025 年 4 月の改正で、木造 2 階建てまたは延べ面積 200 平方メートル超の住宅は新 2 号建築物となり、建築確認の審査省略が使えなくなった。全ての新築で省エネ基準への適合が義務化されている。
構造と省エネの図書を確認申請時に提出する必要がある。省エネ基準に適合しないと確認済証が交付されず、着工できない。

建築基準法・都市計画法にもとづく一般的な説明です。実際に建てられるものは、敷地の形状や条例、地区計画の定めによって変わります。建築確認は特定行政庁または指定確認検査機関の判断によるため、この記載が可否を保証するものではありません。

建てるための土地環境

住居地域は、住宅を中心にしながら店舗や事務所も建てられる地域です。北側斜線がかからないので、高さの自由度は高くなります。ただしそれは周りの敷地も同じ条件だということです。

この地域には高さの上限も北側斜線もありません。高さで行き詰まることは少ないでしょう。ただしそれは周りの敷地も同じです。いま日当たりが良いことと、10年後も良いことは別の話になります。

日影規制は、冬至の日に周囲へ落ちる影の時間を制限するルールです。どの区域を対象にするかは自治体の条例で決まるため、用途地域だけでは判断できません。対象になっていると、北側の高さがさらに抑えられることがあります。

容積率に余裕があり、高さの制限も緩い地域です。ルールの側から縛るものが少ないぶん、何を建てるかの判断は自分たちの側に返ってきます。制約が少ない土地ほど、決めることは増えます。

4 件の記述が、この土地の法規条件から選ばれています。

青島の確認事項

日影規制の対象区域に指定されているか（自治体の条例で定まる）
地区計画の定めがあるか（高さ・壁面後退・屋根形状・外壁の色まで指定されることがある）
高度地区の指定内容（自治体ごとに異なり、北側斜線より厳しい場合がある）
がけ条例の該当（自治体の建築基準法施行条例。高低差のある敷地では造成の要否と費用に直結する）
風致地区・景観計画区域の指定

ここまではどの土地にも共通して挙げられる一般的な指標です。上に挙げた項目は自治体ごとに定めが異なり、実際の土地を見てからが家づくりの本番スタートです。 CRESTIAは、みなさまの理想のお住まいを実現するために全力でサポートいたします。

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CRESTIAが実際に建てた家

この土地の条件に近い課題を扱った例です。所在地や用途地域は異なるので、同じ条件の土地というわけではありません。似た問いにどう答えたか、という参考としてご覧ください。

近接エリアの土地・環境

出典と注記

※1
出典：国土数値情報用途地域データ（令和元年度）／国土交通省位置参照情報街区レベル（令和6年度）。町の区域内に 10m 間隔で打った 11,505 点それぞれが、どの用途地域に入るかを数えた面積の割合です。町の範囲は国勢調査小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）によります。元になった都市計画総括図の作成年は、国土数値情報の使用条件表で公表されていません。この用途地域データは縮尺 1/10,000〜1/50,000 の都市計画総括図等をもとにしており、誤差を含みます。国土交通省は精緻な作業に使わないよう求めています。検討している土地がどの区分に入るかは、必ず自治体の都市計画情報でご確認ください。
※2
二階建てを仮に置き、建ぺい率（1階の広さの上限）と容積率（延床の上限）の両方を満たす最小の敷地を出しています。平屋にすると 1 階が広くなるので、必要な敷地はこれより増えます。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、必要な敷地がさらに増えることがあります。ここでは指定容積率で計算しています。高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。
※4
出典：国土交通省不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）、国土数値情報「地価公示」（令和8年）。宅地（土地のみ）の取引に限る。建物付きは土地の単価が出せないため除外。地価公示は1月1日、都道府県地価調査は7月1日が基準日で、別の調査です。取引価格は実際に成約した価格であって、いま売り出されている価格でも、これから買える価格でもありません。取引価格情報は四半期ごとに追加され、過去の期間の件数も後から増えることがあります。このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません
※3
距離は建物や道を考慮しない直線距離です。町の街区120点の重心から測っています。町のどこにいるかで変わります。出典：国土数値情報駅別乗降客数（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報学校データ（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報医療機関データ（不動産情報ライブラリ）（2020年）／政府統計の総合窓口（e-Stat）　国勢調査小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）。人口と世帯数は2020年時点の値で、現在の数ではありません。

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ここまでのデータは、どの土地にも共通して言えることです。実際の土地を見てからが家づくりの本番で、その差がそのまま予算と設計の差になります。 CRESTIAは一級建築士事務所と宅地建物取引業を兼ねているので、土地探しと設計を分けずにご相談いただけます。

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