東京都江戸川区
南葛西の不動産価格・住宅・生活環境
家づくりはこれからの人生を左右する大事なイベントです。南葛西の土地価格だけでなく、建てられる家の広さの目安、生活環境なども 考慮したうえで家づくりを検討されることをCRESTIAはおすすめしております。
- 最寄り駅
葛西臨海公園約1.2km東日本旅客鉄道京葉線 1日 2.7 万人
葛西約1.5km東京地下鉄5号線東西線 1日 9.6 万人
東京ディズニーランド･ステーション約1.6km舞浜リゾートラインディズニーリゾートライン 1日 1.6 万人
- 学校（校区・学区）
- 江戸川区立南葛西小学校約340m・町の42%江戸川区立南葛西第二小学校約550m・町の26%江戸川区立第四葛西小学校約1.1km・町の14%江戸川区立南葛西第三小学校約760m・町の13%江戸川区立臨海小学校約1.3km・町の6%江戸川区立南葛西中学校約470m・町の42%江戸川区立南葛西第二中学校約600m・町の37%江戸川区立東葛西中学校約1.3km・町の11%江戸川区立葛西第三中学校約1.4km・町の10%
- 近くの幼稚園
- 保育所 約230m 認定こども園 約1.9km 幼稚園 約40m
- 居住世帯・人数
- 15,570 世帯34,517 人2020年 国勢調査／町の面積 156.4ha
- 半径1km内の医療機関
- 診療所 14 歯科診療所 12
南葛西の周辺を地図で見る
地図は Google マップ。町の範囲は重ねていません（§10 の周辺図に出しています）。
南葛西のよくある質問
南葛西の最寄り駅はどこですか？
南葛西の小学校区・中学校区はどこですか？
南葛西の土地の価格はどのくらいですか？
南葛西の不動産はいくらで売買されていますか？
南葛西で過去に災害は起きていますか？
なぜこのようなデータを無料で提供しているのですか？
南葛西の不動産価格
地価公示 江戸川-21
150.1万円／坪454,000 円／m2前年比 +3.9%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 第一種住居地域建ぺい60%・容積300%
- 調査地点の地積
- 107 m232.4坪
- 前面道路
- 南東 6.0m 区道
- 最寄駅
- 葛西1,900m
周辺の状況：一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
市街化区域／水道・都市ガス・下水道あり／実際に使える建ぺい70％・容積240％
地価公示 江戸川-67
万円／坪 円／m2
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 建ぺいnull%・容積null%
- 調査地点の地積
- 0 m20.0坪
- 前面道路
- 最寄駅
地価公示 江戸川-42
187.8万円／坪568,000 円／m2前年比 +8.6%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 第一種住居地域建ぺい60%・容積300%
- 調査地点の地積
- 1,593 m2481.9坪
- 前面道路
- 南 12.0m 区道
- 最寄駅
- 葛西1,100m
周辺の状況：共同住宅、一般住宅、駐車場が見られる住宅地域
市街化区域／水道・都市ガス・下水道あり／実際に使える建ぺい80％・容積300％
地価公示 江戸川-17
146.8万円／坪444,000 円／m2前年比 +4.7%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 第一種住居地域建ぺい60%・容積300%
- 調査地点の地積
- 126 m238.1坪
- 前面道路
- 東 6.0m 区道
- 最寄駅
- 葛西臨海公園1,500m
周辺の状況：中小規模住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
市街化区域／水道・都市ガス・下水道あり／実際に使える建ぺい70％・容積300％
都道府県地価調査 江戸川-26
156.7万円／坪474,000 円／m2前年比 +4.6%
- 価格の基準日
- 令和7年7月1日
- 調査地点の用途地域
- 第一種住居地域建ぺい60%・容積300%
- 調査地点の地積
- 99 m229.9坪
- 前面道路
- 南 6.0m 市区町村道
- 最寄駅
- 葛西1,200m
周辺の状況：住宅、低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
これはこの地点の評価額であって、町の平均ではありません。最高でも最低でもなく、同じ町の中でも地積・形状・接道の条件で価格は変わります。 この地点は市内の標準地の中でも特に広く（地積の中央は109 m2）、普通の広さの土地にこの単価を そのまま当てはめられるとは限りません。年ごとの推移は同じ地点の比較なので、地積の影響は受けません。
この地点の公的評価の推移
南葛西のこの地点が地価公示に選ばれた1983年からの44年分です。最も高いのは1991年の271.1万円／坪、 最も低いのは1983年の62.5万円／坪で、2026年時点では150.1万円／坪です。
直近5年は年あたり+3.2％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（97.5〜209.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
南葛西のこの地点が地価公示に選ばれた2011年からの16年分です。最も低いのは2012年の114.7万円／坪で、2026年時点では187.8万円／坪です。
直近5年は年あたり+4.6％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（97.5〜209.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
南葛西のこの地点が地価公示に選ばれた1999年からの28年分です。最も低いのは2005年の97.9万円／坪で、2026年時点では146.8万円／坪です。
直近5年は年あたり+3.4％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（97.5〜209.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
南葛西のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた1989年からの37年分です。最も高いのは1989年の295.9万円／坪、 最も低いのは2005年の102.8万円／坪で、2025年時点では156.7万円／坪です。
直近5年は年あたり+2.7％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（97.5〜209.9万円／坪）を合わせて見てください。
江戸川区全体との土地評価額の比較
南葛西の住宅地には、公的な評価地点が4か所あります。146.8万円／坪から187.8万円／坪までです（地価公示 令和8年1月1日 3か所・都道府県地価調査 令和7年7月1日 1か所）。
江戸川区全体では、住宅地の評価地点が69か所あります。 その中央値は146.8万円／坪で、 最も安い地点が97.5万円／坪、 最も高い地点が209.9万円／坪です（令和8年1月1日時点）。最も高い地点は最も安い地点の2.2倍で、同じ江戸川区の中でもこれだけのひらきがあります。
南葛西の地点は、江戸川区の住宅地69か所のうち高い方から5番目〜35番目です。 都道府県地価調査の1か所は、 基準日が違うためこの順位には入れていません。
なお、都道府県地価調査は令和7年7月1日が基準日で、江戸川区全体の数字（令和8年1月1日時点）とは半年ずれています。そのまま引き算しないでください。
過去に売買された土地・建物
- 土地のみ67件
- 総額 1,100万円〜15億円／坪単価 33.1万円〜363.6万円／面積 40〜1200 m2建物が無いので、坪単価がそのまま土地の値段
- 土地と建物246件
- 総額 930万円〜18億円／面積 40〜1700 m2建物の価値を含む総額
- 中古マンション等583件
- 総額 1,000万円〜8,300万円／面積 50〜130 m2専有部分の総額。土地の値段ではない
いつ・いくらで売買されたか
グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます
縦軸は対数目盛りです。330万円から8億円まで240倍の開きがあり、 等間隔だと安いほうが全部つぶれます。
広さと総額の関係
グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます
縦横とも対数目盛りです。斜めに並ぶほど「広いほど高い」を意味します。 面積は5m²刻みに丸めて公表されており、 大きいものは打切り値（9999m²など）になるため、この図から外しています。
2007年から2026年までに、この町で記録されている取引は896件（うち土地のみ67件）です。 相場ではなく実例として読んでください。平均も中央値も出していません。 土地・土地と建物・中古マンションは別のものなので、単価を並べていません。建物付きの単価には建物の価値が含まれます。
江戸川区の平均的な家の大きさ
- 住宅・土地統計調査 持ち家・一戸建
- 31.5坪延床の平均
江戸川区で実際に建っている持ち家の一戸建ては、延床で平均 「31.5 坪」です。これは市全体をならした数字で、町丁目ごとの値ではありません。それでも、この街の土地を見るときの出発点にはなります。 次のセクションでは、この広さの家が収まる敷地を用途地域ごとに逆算します。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat） ／ 住宅・土地統計調査（2023年）
平均的な家（31.5坪）を建てるのに必要な敷地
前のセクションの 「31.5 坪」を、仮に建てたい家の広さとして置いてみます。用途地域ごとに、その家が収まる敷地の広さを法規から逆算したものが下の表です。
| 用途地域 | 町に占める割合 | 必要な敷地 | 建築制限 |
|---|
この「31.5 坪」は、江戸川区の平均値です。
実際に家を建てるときは、その土地の広さと形で計算し直す必要があります。家族の人数、暮らし方、駐車台数、平屋にするか二階建てにするかで、必要な広さは変わります。 同じ延床でも、土地が細長ければ同じようには建ちません。 上の表は、この町の土地を見るときの目安としてお使いください。 建てたい広さが決まっているなら、その数字で引き直せます。
東京都と全国の建築費用の推移
木造建築物の工事費は、2011年から2021年まで、坪あたり57.3万円から59.2万円のあいだでほとんど動いていませんでした。 変化が始まるのは2022年で、そこから3年で33.1% 上がっています。 いま家を建てるのが以前より高いのは、会社ごとの事情ではなく、統計に表れている事実です。
出典：国土交通省 建築物着工統計（e-Stat）。木造建築物の工事費予定額を床面積で割った値。専用住宅以外を含み、付帯工事・外構・諸費用は含まない。
建築予算の目安
江戸川区の平均である「31.5 坪」の家を建てた場合、 坪単価の置き方で本体工事費はこれだけ変わります。
- 規格・ローコスト2,202〜2,831 万円
- ハウスメーカーの標準2,831〜3,617 万円
- 設計を伴う注文住宅3,617〜4,718 万円
- 素材と造作を上げる領域4,718〜6,919 万円
いずれも本体工事費のみで、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用、 そして土地の代金を含みません。帯は世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。 ご自身の条件で計算し直すには、下のシミュレーターをお使いください。
| 延床 | 坪 80 万 | 坪 100 万 | 坪 130 万 | 坪 175 万 |
|---|---|---|---|---|
| 20 坪66 m2 | 1,600万 | 2,000万 | 2,600万 | 3,500万 |
| 25 坪83 m2 | 2,000万 | 2,500万 | 3,250万 | 4,375万 |
| 30 坪99 m2 | 2,400万 | 3,000万 | 3,900万 | 5,250万 |
| 35 坪116 m2 | 2,800万 | 3,500万 | 4,550万 | 6,125万 |
| 40 坪132 m2 | 3,200万 | 4,000万 | 5,200万 | 7,000万 |
| 50 坪165 m2 | 4,000万 | 5,000万 | 6,500万 | 8,750万 |
| 60 坪198 m2 | 4,800万 | 6,000万 | 7,800万 | 10,500万 |
| 80 坪264 m2 | 6,400万 | 8,000万 | 10,400万 | 14,000万 |
| 100 坪331 m2 | 8,000万 | 10,000万 | 13,000万 | 17,500万 |
いずれも本体工事費のみ。付帯工事・外構・地盤改良・諸費用は別に要ります。土地の代金も含みません。
坪単価の帯
世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。最も安い帯の下限だけが着工統計にもとづく値で、そこから上の区切りは一般的な目安として置いたものです。統計の裏づけはありません。含まれる範囲は会社ごとに異なるため、同じ坪単価でも比較にならないことがあります。
SIMULATOR
建築できる家の広さと建築費用のシミュレーション
初期値は、この街の平均をもとにした値が入っています。ご自身の条件に置き換えてお使いください。
STEP 1 ── 土地の広さから、建てられる家の大きさを出す
この町には用途地域が定められていません。 町としての建ぺい率・容積率はありませんが、土地ごとには定められています。お調べになった土地の値を入れてください。
初期値は地価公示の基準地「江戸川-21」の値です。1 地点の値であって、町全体の値ではありません。お手元の土地の重要事項説明書、または市の窓口でご確認ください。
40 坪の土地に、入力した条件で建てられる最大
1階 24.0 坪延床の合計 120.0 坪（397 m2）
STEP 2 ── その大きさの家を建てるのに、いくらかかるか
この土地の法規上の延床上限は 120.0 坪。
江戸川区で実際に建っている持ち家の一戸建は、延床で平均 31.5 坪。
参考：国土交通省 建築物着工統計（2024年）における東京都の木造建築物の工事費予定額を 床面積で割ると、坪あたり約 77 万円になります。ただしこれは注文住宅の相場ではなく、下限の目安です。着工統計の平均には、建売住宅・分譲住宅・賃貸アパート、そして住宅以外の木造建築物が含まれる。また工事費予定額は建築確認の申請時に届け出られる額であり、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用を含まない。このため注文住宅の相場そのものではなく、下限の目安として見るのが妥当である。
ここに表示される金額は、入力された条件にもとづく算術上の目安であって、見積もりでも、 当社の価格の提示でもありません。実際の費用は土地の条件と設計内容によって変わります。
延床の上限は指定容積率で計算しています。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 ここに出る数字より下がります。高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。
南葛西の人口と世帯の推移
南葛西の人口は2000年の31,171人から2020年の34,517人、 世帯数は12,451から15,570に変わりました。 1世帯あたりの人数は2.50人から2.22人になっています。 世帯あたりの人数が減ると、同じ人口でも必要な住まいの数は増えます。 これは2020年までの実績で、これから先の見通しではありません。
年齢の内訳
65歳以上の割合は2000年の6％から2020年の16％、 15歳未満は19％から15％になりました。 割合は年齢不詳を除いた人数を母数にしています。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域（町丁・字等別）2000年〜2020年。町丁目の区切りが変わった年は出していません。
南葛西の住宅データ
南葛西にどんな住宅があり、どのように住まわれているかをデータで可視化しています。
2020年の南葛西は、住宅のうち一戸建が11％、 持ち家が35％、一人暮らしの世帯が39％です。 2000年はそれぞれ12％・30％・33％でした。 一戸建の割合は「主世帯」、持ち家の割合は「住宅に住む一般世帯」、 一人暮らしの割合は「一般世帯」を母数にしており、母数が同じではありません。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域集計 （住宅の建て方別世帯数・住宅の所有の関係別一般世帯数・世帯人員別一般世帯数）2000年〜2020年。
災害リスク
浸水想定区域（洪水・津波・高潮）と土砂災害警戒区域（土石流・地すべり）の面積比は、当サイトではまだ集計していません。区域に指定されていないという意味ではありません。 検討している土地が区域に入るかどうかは、各自治体が公表するハザードマップでご確認ください。 以下は、この町について集計できているものです。
南葛西に記録が残っている災害
- 1958年9月0日 浸水域等 が発生
これは想定ではなく、実際に起きたことの記録です。 国土調査の土地履歴調査で確認できた範囲であり、記録が無いことは、災害が起きなかったことを意味しません。
地形から見た液状化の傾向は「液状化しやすい」（町の70％、地形分類は干拓地）。 地形の分類から見た傾向で、敷地ごとの地盤調査に代わるものではありません。実際の地盤は、土地が決まってから調べることになります。
いちばん近い指定緊急避難場所は南葛西小（約230m）で、地震に対応しています。 直線距離で、町の中心から測っています。災害の種類ごとに行き先が変わります。
出典：液状化の傾向は国土交通省都市局、災害履歴は国土調査 土地履歴調査、 指定緊急避難場所は国土地理院、大規模盛土造成地・急傾斜地崩壊危険区域は国土数値情報 （いずれも不動産情報ライブラリ）。割合は町の区域内に 10m 間隔で打った 15,665 点を母数にしています。
南葛西の丁目ごとの内訳
南葛西は7つの丁目に分かれています。このページの数字は町全体を合わせたものですが、 丁目によって人口も住まい方も違います。（国勢調査 2020 年）
| 丁目 | 人口 | 世帯 | 65歳以上 | 一戸建 | 持ち家 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南葛西一丁目 | 3,052 | 1,424 | 370 | 149 | 504 |
| 南葛西二丁目 | 5,664 | 3,017 | 542 | 325 | 580 |
| 南葛西三丁目 | 6,385 | 2,866 | 1,221 | 266 | 824 |
| 南葛西四丁目 | 3,840 | 1,803 | 397 | 241 | 367 |
| 南葛西五丁目 | 6,220 | 2,493 | 835 | 162 | 707 |
| 南葛西六丁目 | 5,915 | 2,487 | 723 | 538 | 1,128 |
| 南葛西七丁目 | 3,441 | 1,480 | 1,455 | 45 | 1,280 |
| 町全体 | 34,517 | 15,570 | 5,543 | 1,726 | 5,390 |
丁目ごとの推移を見る（2000〜2020年）
人口
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南葛西一丁目 | 2,219 | 2,710 | 2,739 | 2,588 | 3,052 |
| 南葛西二丁目 | 4,510 | 5,200 | 5,041 | 5,195 | 5,664 |
| 南葛西三丁目 | 6,408 | 6,822 | 6,972 | 6,655 | 6,385 |
| 南葛西四丁目 | 2,981 | 3,161 | 3,537 | 3,796 | 3,840 |
| 南葛西五丁目 | 6,026 | 6,046 | 6,138 | 6,286 | 6,220 |
| 南葛西六丁目 | 4,628 | 5,548 | 5,861 | 5,876 | 5,915 |
| 南葛西七丁目 | 4,399 | 4,122 | 3,905 | 3,662 | 3,441 |
65歳以上
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南葛西一丁目 | 134 | 179 | 241 | 292 | 370 |
| 南葛西二丁目 | 205 | 281 | 388 | 471 | 542 |
| 南葛西三丁目 | 362 | 526 | 725 | 1,010 | 1,221 |
| 南葛西四丁目 | 141 | 170 | 238 | 367 | 397 |
| 南葛西五丁目 | 250 | 351 | 496 | 669 | 835 |
| 南葛西六丁目 | 266 | 343 | 494 | 620 | 723 |
| 南葛西七丁目 | 456 | 680 | 1,022 | 1,334 | 1,455 |
一戸建
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南葛西一丁目 | 123 | 136 | 134 | 139 | 149 |
| 南葛西二丁目 | 299 | 271 | 276 | 307 | 325 |
| 南葛西三丁目 | 201 | 222 | 227 | 269 | 266 |
| 南葛西四丁目 | 177 | 175 | 207 | 208 | 241 |
| 南葛西五丁目 | 126 | 145 | 154 | 159 | 162 |
| 南葛西六丁目 | 434 | 445 | 482 | 537 | 538 |
| 南葛西七丁目 | 40 | 32 | 33 | 44 | 45 |
持ち家
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南葛西一丁目 | 238 | 410 | 415 | 403 | 504 |
| 南葛西二丁目 | 307 | 412 | 418 | 491 | 580 |
| 南葛西三丁目 | 426 | 662 | 767 | 814 | 824 |
| 南葛西四丁目 | 188 | 210 | 275 | 326 | 367 |
| 南葛西五丁目 | 395 | 468 | 501 | 676 | 707 |
| 南葛西六丁目 | 676 | 875 | 938 | 1,047 | 1,128 |
| 南葛西七丁目 | 1,244 | 1,251 | 1,300 | 1,293 | 1,280 |
国勢調査（2000〜2020年）。丁目の区切りが変わった年は空欄になります。
土地の価格は丁目では出せません。国が個別の物件を特定できないよう地区名を丸めているため、 取引価格は町までの単位でしか公表されていません。
用途地域と建築可能な物件
南葛西の用途地域は、当サイトでは掲載していません。 区分ごとの面積の割合を出す元データを、 当サイトで再配信できないためです。
江戸川区には用途地域が定められています。 検討している土地の用途地域・建ぺい率・容積率は、 自治体の都市計画情報でご確認ください。 この町の価格・災害リスク・地盤・高低差・周辺の施設は、 上のセクションにそのまま載せています。
南葛西の位置と周辺
江戸川区のなかの位置
南葛西の確認事項
この町には用途地域が定められていないため、建ぺい率・容積率・斜線制限から確認事項を導くことができません。建築の可否と条件は、土地ごとに市の窓口でご確認ください。
ここまではどの土地にも共通して挙げられる一般的な指標です。 上に挙げた項目は自治体ごとに定めが異なり、実際の土地を見てからが家づくりの本番スタートです。 CRESTIAは、みなさまの理想のお住まいを実現するために全力でサポートいたします。
土地・建築・住宅売買について相談するCRESTIAが実際に建てた家
この土地の条件に近い課題を扱った例です。所在地や用途地域は異なるので、同じ条件の土地という わけではありません。似た問いにどう答えたか、という参考としてご覧ください。
近接エリアの土地・環境
出典と注記
- ※2
二階建てを仮に置き、建ぺい率（1階の広さの上限）と容積率（延床の上限）の 両方を満たす最小の敷地を出しています。平屋にすると 1 階が広くなるので、 必要な敷地はこれより増えます。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 必要な敷地がさらに増えることがあります。ここでは指定容積率で計算しています。 高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。
- ※4
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）、国土数値情報「地価公示」（令和8年）。宅地（土地のみ）の取引に限る。建物付きは土地の単価が出せないため除外。地価公示は1月1日、都道府県地価調査は7月1日が基準日で、別の調査です。取引価格は実際に成約した価格であって、いま売り出されている価格でも、 これから買える価格でもありません。取引価格情報は四半期ごとに追加され、 過去の期間の件数も後から増えることがあります。このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません
- ※3
距離は建物や道を考慮しない直線距離です。町の街区163点の重心から測っています。町のどこにいるかで変わります。出典：国土数値情報 駅別乗降客数（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報 学校データ（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報 医療機関データ（不動産情報ライブラリ）（2020年）／政府統計の総合窓口（e-Stat） 国勢調査 小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）。 人口と世帯数は2020年時点の値で、現在の数ではありません。
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ここまでのデータは、どの土地にも共通して言えることです。実際の土地を見てからが家づくりの本番で、その差がそのまま予算と設計の差になります。 CRESTIAは一級建築士事務所と宅地建物取引業を兼ねているので、 土地探しと設計を分けずにご相談いただけます。
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