東京都江東区
豊洲の不動産価格・住宅・生活環境
家づくりはこれからの人生を左右する大事なイベントです。豊洲の土地価格だけでなく、建てられる家の広さの目安、生活環境なども 考慮したうえで家づくりを検討されることをCRESTIAはおすすめしております。
- 最寄り駅
豊洲約30mゆりかもめ東京臨海新交通臨海線 1日 3.4 万人
新豊洲約780mゆりかもめ東京臨海新交通臨海線 1日 1.1 万人
市場前約1.3kmゆりかもめ東京臨海新交通臨海線 1日 1.4 万人
- 学校（校区・学区）
- 江東区立豊洲西小学校約320m・町の56%江東区立豊洲北小学校約500m・町の31%江東区立豊洲小学校約280m・町の12%江東区立義務教育学校有明西学園約2.2km
- 近くの幼稚園
- 保育所 約110m 認定こども園 約760m 幼稚園 約220m
- 居住世帯・人数
- 15,502 世帯37,324 人2020年 国勢調査／町の面積 199.7ha
- 半径1km内の医療機関
- 診療所 52 歯科診療所 20 病院 1
豊洲の周辺を地図で見る
地図は Google マップ。町の範囲は重ねていません（§10 の周辺図に出しています）。
豊洲のよくある質問
豊洲の最寄り駅はどこですか？
豊洲の小学校区・中学校区はどこですか？
豊洲の土地の価格はどのくらいですか？
豊洲の不動産はいくらで売買されていますか？
豊洲で過去に災害は起きていますか？
なぜこのようなデータを無料で提供しているのですか？
豊洲の不動産価格
地価公示 江東5-17
991.7万円／坪3,000,000 円／m2前年比 +17.2%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 工業地域建ぺい60%・容積200%
- 調査地点の地積
- 16,242 m24913.2坪
- 前面道路
- 南西 50.0m 都道
- 最寄駅
- 豊洲80m
周辺の状況：大規模店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
地価公示 江東5-16
631.4万円／坪1,910,000 円／m2前年比 +19.4%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積400%
- 調査地点の地積
- 165 m249.9坪
- 前面道路
- 北西 40.0m 都道
- 最寄駅
- 豊洲0m
周辺の状況：中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
地価公示 江東-20
383.5万円／坪1,160,000 円／m2前年比 +16%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 準工業地域建ぺい60%・容積300%
- 調査地点の地積
- 1,823 m2551.5坪
- 前面道路
- 北東 10.0m 区道
- 最寄駅
- 豊洲550m
周辺の状況：中高層のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域
市街化区域／水道・都市ガス・下水道あり／実際に使える建ぺい70％・容積300％
これはこの地点の評価額であって、町の平均ではありません。最高でも最低でもなく、同じ町の中でも地積・形状・接道の条件で価格は変わります。 この地点は市内の標準地の中でも特に広く（地積の中央は112.5 m2）、普通の広さの土地にこの単価を そのまま当てはめられるとは限りません。年ごとの推移は同じ地点の比較なので、地積の影響は受けません。
この地点の公的評価の推移
豊洲のこの地点が地価公示に選ばれた2017年からの10年分です。最も低いのは2017年の456.2万円／坪で、2026年時点では991.7万円／坪です。
直近5年は年あたり+8.9％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（148.4〜383.5万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
豊洲のこの地点が地価公示に選ばれた1994年からの33年分です。最も高いのは1994年の694.2万円／坪、 最も低いのは2003年の189.8万円／坪で、2026年時点では631.4万円／坪です。
直近5年は年あたり+9.2％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（148.4〜383.5万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
豊洲のこの地点が地価公示に選ばれた2012年からの15年分です。最も低いのは2012年の141.8万円／坪で、2026年時点では383.5万円／坪です。
直近5年は年あたり+9.7％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（148.4〜383.5万円／坪）を合わせて見てください。
江東区全体との土地評価額の比較
豊洲の住宅地には、公的な評価地点が1か所あります。383.5万円／坪です（地価公示 令和8年1月1日時点）。
江東区全体では、住宅地の評価地点が26か所あります。 その中央値は210.4万円／坪で、 最も安い地点が148.4万円／坪、 最も高い地点が383.5万円／坪です（令和8年1月1日時点）。最も高い地点は最も安い地点の2.6倍で、同じ江東区の中でもこれだけのひらきがあります。
豊洲の地点は、江東区の住宅地26か所のうち高い方から1番目です。
過去に売買された土地・建物
- 土地のみ8件
- 総額 400万円〜92億円／坪単価 8.6万円〜330.6万円／面積 65〜1900 m2建物が無いので、坪単価がそのまま土地の値段
- 土地と建物9件
- 総額 1億円〜250億円／面積 50〜280 m2建物の価値を含む総額
- 中古マンション等3084件
- 総額 430万円〜4.5億円／面積 40〜185 m2専有部分の総額。土地の値段ではない
いつ・いくらで売買されたか
グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます
縦軸は対数目盛りです。330万円から8億円まで240倍の開きがあり、 等間隔だと安いほうが全部つぶれます。
広さと総額の関係
グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます
縦横とも対数目盛りです。斜めに並ぶほど「広いほど高い」を意味します。 面積は5m²刻みに丸めて公表されており、 大きいものは打切り値（9999m²など）になるため、この図から外しています。
2007年から2026年までに、この町で記録されている取引は3101件（うち土地のみ8件）です。 相場ではなく実例として読んでください。平均も中央値も出していません。 土地・土地と建物・中古マンションは別のものなので、単価を並べていません。建物付きの単価には建物の価値が含まれます。
江東区の平均的な家の大きさ
- 住宅・土地統計調査 持ち家・一戸建
- 32.2坪延床の平均
江東区で実際に建っている持ち家の一戸建ては、延床で平均 「32.2 坪」です。これは市全体をならした数字で、町丁目ごとの値ではありません。それでも、この街の土地を見るときの出発点にはなります。 次のセクションでは、この広さの家が収まる敷地を用途地域ごとに逆算します。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat） ／ 住宅・土地統計調査（2023年）
平均的な家（32.2坪）を建てるのに必要な敷地
前のセクションの 「32.2 坪」を、仮に建てたい家の広さとして置いてみます。用途地域ごとに、その家が収まる敷地の広さを法規から逆算したものが下の表です。
| 用途地域 | 町に占める割合 | 必要な敷地 | 建築制限 |
|---|
この「32.2 坪」は、江東区の平均値です。
実際に家を建てるときは、その土地の広さと形で計算し直す必要があります。家族の人数、暮らし方、駐車台数、平屋にするか二階建てにするかで、必要な広さは変わります。 同じ延床でも、土地が細長ければ同じようには建ちません。 上の表は、この町の土地を見るときの目安としてお使いください。 建てたい広さが決まっているなら、その数字で引き直せます。
東京都と全国の建築費用の推移
木造建築物の工事費は、2011年から2021年まで、坪あたり57.3万円から59.2万円のあいだでほとんど動いていませんでした。 変化が始まるのは2022年で、そこから3年で33.1% 上がっています。 いま家を建てるのが以前より高いのは、会社ごとの事情ではなく、統計に表れている事実です。
出典：国土交通省 建築物着工統計（e-Stat）。木造建築物の工事費予定額を床面積で割った値。専用住宅以外を含み、付帯工事・外構・諸費用は含まない。
建築予算の目安
江東区の平均である「32.2 坪」の家を建てた場合、 坪単価の置き方で本体工事費はこれだけ変わります。
- 規格・ローコスト2,253〜2,896 万円
- ハウスメーカーの標準2,896〜3,701 万円
- 設計を伴う注文住宅3,701〜4,827 万円
- 素材と造作を上げる領域4,827〜7,080 万円
いずれも本体工事費のみで、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用、 そして土地の代金を含みません。帯は世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。 ご自身の条件で計算し直すには、下のシミュレーターをお使いください。
| 延床 | 坪 80 万 | 坪 100 万 | 坪 130 万 | 坪 175 万 |
|---|---|---|---|---|
| 20 坪66 m2 | 1,600万 | 2,000万 | 2,600万 | 3,500万 |
| 25 坪83 m2 | 2,000万 | 2,500万 | 3,250万 | 4,375万 |
| 30 坪99 m2 | 2,400万 | 3,000万 | 3,900万 | 5,250万 |
| 35 坪116 m2 | 2,800万 | 3,500万 | 4,550万 | 6,125万 |
| 40 坪132 m2 | 3,200万 | 4,000万 | 5,200万 | 7,000万 |
| 50 坪165 m2 | 4,000万 | 5,000万 | 6,500万 | 8,750万 |
| 60 坪198 m2 | 4,800万 | 6,000万 | 7,800万 | 10,500万 |
| 80 坪264 m2 | 6,400万 | 8,000万 | 10,400万 | 14,000万 |
| 100 坪331 m2 | 8,000万 | 10,000万 | 13,000万 | 17,500万 |
いずれも本体工事費のみ。付帯工事・外構・地盤改良・諸費用は別に要ります。土地の代金も含みません。
坪単価の帯
世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。最も安い帯の下限だけが着工統計にもとづく値で、そこから上の区切りは一般的な目安として置いたものです。統計の裏づけはありません。含まれる範囲は会社ごとに異なるため、同じ坪単価でも比較にならないことがあります。
SIMULATOR
建築できる家の広さと建築費用のシミュレーション
初期値は、この街の平均をもとにした値が入っています。ご自身の条件に置き換えてお使いください。
STEP 1 ── 土地の広さから、建てられる家の大きさを出す
この町には用途地域が定められていません。 町としての建ぺい率・容積率はありませんが、土地ごとには定められています。お調べになった土地の値を入れてください。
初期値は地価公示の基準地「江東5-17」の値です。1 地点の値であって、町全体の値ではありません。お手元の土地の重要事項説明書、または市の窓口でご確認ください。
40 坪の土地に、入力した条件で建てられる最大
1階 24.0 坪延床の合計 80.0 坪（264 m2）
STEP 2 ── その大きさの家を建てるのに、いくらかかるか
この土地の法規上の延床上限は 80.0 坪。
江東区で実際に建っている持ち家の一戸建は、延床で平均 32.2 坪。
参考：国土交通省 建築物着工統計（2024年）における東京都の木造建築物の工事費予定額を 床面積で割ると、坪あたり約 77 万円になります。ただしこれは注文住宅の相場ではなく、下限の目安です。着工統計の平均には、建売住宅・分譲住宅・賃貸アパート、そして住宅以外の木造建築物が含まれる。また工事費予定額は建築確認の申請時に届け出られる額であり、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用を含まない。このため注文住宅の相場そのものではなく、下限の目安として見るのが妥当である。
ここに表示される金額は、入力された条件にもとづく算術上の目安であって、見積もりでも、 当社の価格の提示でもありません。実際の費用は土地の条件と設計内容によって変わります。
延床の上限は指定容積率で計算しています。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 ここに出る数字より下がります。高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。
豊洲の人口と世帯の推移
豊洲の人口は2000年の7,658人から2020年の37,324人、 世帯数は3,326から15,502に変わりました。 1世帯あたりの人数は2.30人から2.41人になっています。 世帯あたりの人数が減ると、同じ人口でも必要な住まいの数は増えます。 これは2020年までの実績で、これから先の見通しではありません。
年齢の内訳
65歳以上の割合は2000年の13％から2020年の11％、 15歳未満は11％から20％になりました。 割合は年齢不詳を除いた人数を母数にしています。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域（町丁・字等別）2000年〜2020年。町丁目の区切りが変わった年は出していません。
豊洲の住宅データ
豊洲にどんな住宅があり、どのように住まわれているかをデータで可視化しています。
2020年の豊洲は、住宅のうち一戸建が0％、 持ち家が66％、一人暮らしの世帯が27％です。 2000年はそれぞれ1％・35％・30％でした。 一戸建の割合は「主世帯」、持ち家の割合は「住宅に住む一般世帯」、 一人暮らしの割合は「一般世帯」を母数にしており、母数が同じではありません。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域集計 （住宅の建て方別世帯数・住宅の所有の関係別一般世帯数・世帯人員別一般世帯数）2000年〜2020年。
災害リスク
浸水想定区域（洪水・津波・高潮）と土砂災害警戒区域（土石流・地すべり）の面積比は、当サイトではまだ集計していません。区域に指定されていないという意味ではありません。 検討している土地が区域に入るかどうかは、各自治体が公表するハザードマップでご確認ください。 以下は、この町について集計できているものです。
豊洲では、国土調査の土地履歴調査に記録された災害は確認されませんでした。 調査済みの範囲での話であり、災害が起きなかったことを意味しません。
地形から見た液状化の傾向は「非常に液状化しやすい」（町の100％、地形分類は埋立地）。 地形の分類から見た傾向で、敷地ごとの地盤調査に代わるものではありません。実際の地盤は、土地が決まってから調べることになります。
いちばん近い指定緊急避難場所は晴海地区（約870m）で、大規模な火事に対応しています。 直線距離で、町の中心から測っています。災害の種類ごとに行き先が変わります。
出典：液状化の傾向は国土交通省都市局、災害履歴は国土調査 土地履歴調査、 指定緊急避難場所は国土地理院、大規模盛土造成地・急傾斜地崩壊危険区域は国土数値情報 （いずれも不動産情報ライブラリ）。割合は町の区域内に 10m 間隔で打った 20,013 点を母数にしています。
豊洲の丁目ごとの内訳
豊洲は6つの丁目に分かれています。このページの数字は町全体を合わせたものですが、 丁目によって人口も住まい方も違います。（国勢調査 2020 年）
| 丁目 | 人口 | 世帯 | 65歳以上 | 一戸建 | 持ち家 |
|---|---|---|---|---|---|
| 豊洲一丁目 | 4,162 | 2,076 | 1,103 | 0 | 1,031 |
| 豊洲二丁目 | 3,659 | 1,464 | 475 | 1 | 1,264 |
| 豊洲三丁目 | 7,728 | 3,157 | 391 | 3 | 2,323 |
| 豊洲四丁目 | 10,808 | 4,297 | 1,302 | 12 | 2,704 |
| 豊洲五丁目 | 5,962 | 2,512 | 707 | 0 | 1,359 |
| 豊洲六丁目 | 5,005 | 1,996 | 225 | 1 | 1,426 |
| 町全体 | 37,324 | 15,502 | 4,203 | 17 | 10,107 |
丁目ごとの推移を見る（2000〜2020年）
人口
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 豊洲一丁目 | 1,947 | 2,937 | 3,914 | 4,049 | 4,162 |
| 豊洲二丁目 | 121 | 116 | 3,377 | 3,671 | 3,659 |
| 豊洲三丁目 | 0 | 0 | 5,033 | 7,877 | 7,728 |
| 豊洲四丁目 | 3,469 | 5,260 | 10,115 | 11,310 | 10,808 |
| 豊洲五丁目 | 2,121 | 2,713 | 3,464 | 3,652 | 5,962 |
| 豊洲六丁目 | 0 | 0 | 0 | 2,636 | 5,005 |
65歳以上
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 豊洲一丁目 | 212 | 427 | 628 | 1,080 | 1,103 |
| 豊洲二丁目 | 2 | 2 | 199 | 369 | 475 |
| 豊洲三丁目 | 0 | 0 | 133 | 306 | 391 |
| 豊洲四丁目 | 538 | 710 | 1,054 | 1,340 | 1,302 |
| 豊洲五丁目 | 230 | 280 | 404 | 518 | 707 |
| 豊洲六丁目 | 0 | 0 | 0 | 100 | 225 |
一戸建
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 豊洲一丁目 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 豊洲二丁目 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| 豊洲三丁目 | 0 | 0 | 0 | 2 | 3 |
| 豊洲四丁目 | 32 | 26 | 28 | 17 | 12 |
| 豊洲五丁目 | 11 | 3 | 2 | 0 | 0 |
| 豊洲六丁目 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 |
持ち家
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 豊洲一丁目 | 536 | 1,013 | 999 | 1,018 | 1,031 |
| 豊洲二丁目 | 0 | 0 | 1,291 | 1,400 | 1,264 |
| 豊洲三丁目 | 0 | 0 | 1,684 | 2,601 | 2,323 |
| 豊洲四丁目 | 127 | 826 | 2,442 | 2,828 | 2,704 |
| 豊洲五丁目 | 409 | 679 | 686 | 767 | 1,359 |
| 豊洲六丁目 | 0 | 0 | 0 | 1,066 | 1,426 |
国勢調査（2000〜2020年）。丁目の区切りが変わった年は空欄になります。
土地の価格は丁目では出せません。国が個別の物件を特定できないよう地区名を丸めているため、 取引価格は町までの単位でしか公表されていません。
用途地域と建築可能な物件
豊洲の用途地域は、当サイトでは掲載していません。 区分ごとの面積の割合を出す元データを、 当サイトで再配信できないためです。
江東区には用途地域が定められています。 検討している土地の用途地域・建ぺい率・容積率は、 自治体の都市計画情報でご確認ください。 この町の価格・災害リスク・地盤・高低差・周辺の施設は、 上のセクションにそのまま載せています。
豊洲の位置と周辺
江東区のなかの位置
豊洲の確認事項
この町には用途地域が定められていないため、建ぺい率・容積率・斜線制限から確認事項を導くことができません。建築の可否と条件は、土地ごとに市の窓口でご確認ください。
ここまではどの土地にも共通して挙げられる一般的な指標です。 上に挙げた項目は自治体ごとに定めが異なり、実際の土地を見てからが家づくりの本番スタートです。 CRESTIAは、みなさまの理想のお住まいを実現するために全力でサポートいたします。
土地・建築・住宅売買について相談するCRESTIAが実際に建てた家
この土地の条件に近い課題を扱った例です。所在地や用途地域は異なるので、同じ条件の土地という わけではありません。似た問いにどう答えたか、という参考としてご覧ください。
近接エリアの土地・環境
出典と注記
- ※2
二階建てを仮に置き、建ぺい率（1階の広さの上限）と容積率（延床の上限）の 両方を満たす最小の敷地を出しています。平屋にすると 1 階が広くなるので、 必要な敷地はこれより増えます。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 必要な敷地がさらに増えることがあります。ここでは指定容積率で計算しています。 高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。
- ※4
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）、国土数値情報「地価公示」（令和8年）。宅地（土地のみ）の取引に限る。建物付きは土地の単価が出せないため除外。地価公示は1月1日、都道府県地価調査は7月1日が基準日で、別の調査です。取引価格は実際に成約した価格であって、いま売り出されている価格でも、 これから買える価格でもありません。取引価格情報は四半期ごとに追加され、 過去の期間の件数も後から増えることがあります。このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません
- ※3
距離は建物や道を考慮しない直線距離です。町の街区59点の重心から測っています。町のどこにいるかで変わります。出典：国土数値情報 駅別乗降客数（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報 学校データ（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報 医療機関データ（不動産情報ライブラリ）（2020年）／政府統計の総合窓口（e-Stat） 国勢調査 小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）。 人口と世帯数は2020年時点の値で、現在の数ではありません。
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ここまでのデータは、どの土地にも共通して言えることです。実際の土地を見てからが家づくりの本番で、その差がそのまま予算と設計の差になります。 CRESTIAは一級建築士事務所と宅地建物取引業を兼ねているので、 土地探しと設計を分けずにご相談いただけます。
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