東京都新宿区
新宿の不動産価格・住宅・生活環境
家づくりはこれからの人生を左右する大事なイベントです。新宿の土地価格だけでなく、建てられる家の広さの目安、生活環境なども 考慮したうえで家づくりを検討されることをCRESTIAはおすすめしております。
- 最寄り駅
新宿三丁目約210m東京地下鉄13号線副都心線 1日 14.3 万人
新宿御苑前約470m東京地下鉄4号線丸ノ内線 1日 4.7 万人
東新宿約560m東京都12号線大江戸線 1日 3.6 万人
- 区域区分
- 全域が市街化区域
- 用途地域
- 12つの区分に分かれる
- 学校（校区・学区）
- 新宿区立花園小学校約570m・町の47%新宿区立天神小学校約340m・町の30%新宿区立大久保小学校約800m・町の23%新宿区立新宿中学校約360m・町の53%新宿区立四谷中学校約2.0km・町の47%
- 近くの幼稚園
- 保育所 約490m 認定こども園 約500m 幼稚園 約560m
- 居住世帯・人数
- 13,970 世帯19,346 人2020年 国勢調査／町の面積 117.4ha
- 半径1km内の医療機関
- 診療所 217 歯科診療所 97 病院 1
新宿の周辺を地図で見る
地図は Google マップ。町の範囲は重ねていません（§10 の周辺図に出しています）。
新宿のよくある質問
新宿はどんな街ですか？
新宿の最寄り駅はどこですか？
新宿の小学校区・中学校区はどこですか？
新宿の土地の価格はどのくらいですか？
新宿ではどのくらいの大きさの家が建てられますか？
新宿の不動産はいくらで売買されていますか？
新宿で過去に災害は起きていますか？
新宿に建築の制限はありますか？
なぜこのようなデータを無料で提供しているのですか？
新宿の不動産価格
地価公示 新宿5-48
1173.6万円／坪3,550,000 円／m2前年比 +15.3%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積700%
- 調査地点の地積
- 84 m225.4坪
- 前面道路
- 北西 10.8m 区道
- 最寄駅
- 新宿三丁目300m
周辺の状況：中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
地価公示 新宿5-30
1223.1万円／坪3,700,000 円／m2前年比 +15.6%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積800%
- 調査地点の地積
- 101 m230.6坪
- 前面道路
- 南東 6.0m 区道
- 最寄駅
- 新宿三丁目130m
周辺の状況：中層の飲食店舗が建ち並ぶ商業地域
地価公示 新宿5-24
13719万円／坪41,500,000 円／m2前年比 +7.5%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積800%
- 調査地点の地積
- 741 m2224.2坪
- 前面道路
- 北東 22.0m 区道
- 最寄駅
- 新宿三丁目0m
周辺の状況：高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域
地価公示 新宿5-23
638万円／坪1,930,000 円／m2前年比 +17%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積600%
- 調査地点の地積
- 201 m260.8坪
- 前面道路
- 北 9.0m 区道
- 最寄駅
- 新宿三丁目400m
周辺の状況：中高層の店舗兼事務所ビル等が見られる商業地域
地価公示 新宿5-22
760.3万円／坪2,300,000 円／m2前年比 +15%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積600%
- 調査地点の地積
- 113 m234.2坪
- 前面道路
- 東 8.0m 区道
- 最寄駅
- 新宿御苑前200m
周辺の状況：中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
地価公示 新宿5-17
6677.7万円／坪20,200,000 円／m2前年比 +9.2%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積800%
- 調査地点の地積
- 327 m298.9坪
- 前面道路
- 西 11.0m 区道
- 最寄駅
- 新宿150m
周辺の状況：中高層の飲食店等ビルが集積する繁華な商業地域
地価公示 新宿5-15
7272.7万円／坪22,000,000 円／m2前年比 +10%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積800%
- 調査地点の地積
- 972 m2294.0坪
- 前面道路
- 北西 22.0m 都道
- 最寄駅
- 新宿三丁目0m
周辺の状況：中高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
地価公示 新宿5-3
2710.7万円／坪8,200,000 円／m2前年比 +13.1%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積800%
- 調査地点の地積
- 886 m2268.0坪
- 前面道路
- 北 22.0m 区道
- 最寄駅
- 新宿三丁目220m
周辺の状況：中高層の店舗ビルが多い繁華な商業地域
地価公示 新宿-13
363.6万円／坪1,100,000 円／m2前年比 +11.1%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 第一種住居地域建ぺい60%・容積300%
- 調査地点の地積
- 212 m264.1坪
- 前面道路
- 西 6.0m 区道
- 最寄駅
- 東新宿560m
周辺の状況：一般住宅、共同住宅、営業所が混在する住宅地域
市街化区域／水道・都市ガス・下水道あり／実際に使える建ぺい70％・容積240％
地価公示 新宿5-35
13884.3万円／坪42,000,000 円／m2前年比 +5%
- 価格の基準日
- 令和8年1月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積900%
- 調査地点の地積
- 1,245 m2376.6坪
- 前面道路
- 南西 都道
- 最寄駅
- 新宿0m
周辺の状況：高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域
都道府県地価調査 新宿5-26
694.2万円／坪2,100,000 円／m2前年比 +15.4%
- 価格の基準日
- 令和7年7月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積600%
- 調査地点の地積
- 113 m234.2坪
- 前面道路
- 東 8.0m 市区町村道
- 最寄駅
- 新宿御苑前200m
周辺の状況：中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
都道府県地価調査 新宿5-21
1124万円／坪3,400,000 円／m2前年比 +19.3%
- 価格の基準日
- 令和7年7月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積700%
- 調査地点の地積
- 216 m265.3坪
- 前面道路
- 北 32.5m 都道府県道
- 最寄駅
- 新宿御苑前370m
周辺の状況：中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
都道府県地価調査 新宿5-20
1454.5万円／坪4,400,000 円／m2前年比 +17.6%
- 価格の基準日
- 令和7年7月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積800%
- 調査地点の地積
- 348 m2105.3坪
- 前面道路
- 西 35.0m 都道府県道
- 最寄駅
- 新宿三丁目420m
周辺の状況：中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
都道府県地価調査 新宿5-10
7107.4万円／坪21,500,000 円／m2前年比 +10.8%
- 価格の基準日
- 令和7年7月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積800%
- 調査地点の地積
- 972 m2294.0坪
- 前面道路
- 北西 22.0m 都道府県道
- 最寄駅
- 新宿三丁目1m
周辺の状況：中高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
都道府県地価調査 新宿5-9
1676万円／坪5,070,000 円／m2前年比 +15.2%
- 価格の基準日
- 令和7年7月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積700%
- 調査地点の地積
- 484 m2146.4坪
- 前面道路
- 北 22.0m 市区町村道
- 最寄駅
- 新宿御苑前1m
周辺の状況：中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
都道府県地価調査 新宿5-2
6148.8万円／坪18,600,000 円／m2前年比 +5.1%
- 価格の基準日
- 令和7年7月1日
- 調査地点の用途地域
- 商業地域建ぺい80%・容積900%
- 調査地点の地積
- 488 m2147.6坪
- 前面道路
- 北西 22.0m 市区町村道
- 最寄駅
- 新宿200m
周辺の状況：中高層の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域
都道府県地価調査 新宿-2
307.4万円／坪930,000 円／m2前年比 +13.8%
- 価格の基準日
- 令和7年7月1日
- 調査地点の用途地域
- 第一種中高層住居専用地域建ぺい60%・容積300%
- 調査地点の地積
- 95 m228.7坪
- 前面道路
- 東 3.2m 市区町村道
- 最寄駅
- 東新宿440m
周辺の状況：一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
これはこの地点の評価額であって、町の平均ではありません。最高でも最低でもなく、同じ町の中でも地積・形状・接道の条件で価格は変わります。 この地点は市内の標準地の中でも特に広く（地積の中央は194.5 m2）、普通の広さの土地にこの単価を そのまま当てはめられるとは限りません。年ごとの推移は同じ地点の比較なので、地積の影響は受けません。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が地価公示に選ばれた2017年からの10年分です。最も低いのは2017年の710.7万円／坪で、2026年時点では1173.6万円／坪です。
直近5年は年あたり+8.2％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が地価公示に選ばれた2002年からの25年分です。最も低いのは2005年の601.7万円／坪で、2026年時点では1223.1万円／坪です。
直近5年は年あたり+7.6％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が地価公示に選ばれた1993年からの34年分です。最も低いのは1997年の3966.9万円／坪で、2026年時点では13719.0万円／坪です。
直近5年は年あたり+3.7％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が地価公示に選ばれた1993年からの34年分です。最も高いのは1993年の1785.1万円／坪、 最も低いのは2005年の320.7万円／坪で、2026年時点では638.0万円／坪です。
直近5年は年あたり+8.6％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が地価公示に選ばれた2002年からの25年分です。最も低いのは2013年の390.1万円／坪で、2026年時点では760.3万円／坪です。
直近5年は年あたり+7.9％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が地価公示に選ばれた1986年からの41年分です。最も高いのは1991年の9851.2万円／坪、 最も低いのは1997年の2753.7万円／坪で、2026年時点では6677.7万円／坪です。
直近5年は年あたり+3.4％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が地価公示に選ばれた1984年からの43年分です。最も高いのは1991年の8991.7万円／坪、 最も低いのは2004年の2264.5万円／坪で、2026年時点では7272.7万円／坪です。
直近5年は年あたり+4.4％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が地価公示に選ばれた1990年からの37年分です。最も高いのは1990年の7603.3万円／坪、 最も低いのは2005年の1246.3万円／坪で、2026年時点では2710.7万円／坪です。
直近5年は年あたり+7.5％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が地価公示に選ばれた1995年からの32年分です。最も低いのは2004年の207.9万円／坪で、2026年時点では363.6万円／坪です。
直近5年は年あたり+5.9％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が地価公示に選ばれた2002年からの25年分です。最も低いのは2002年の4595.0万円／坪で、2026年時点では13884.3万円／坪です。
直近5年は年あたり+2.8％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた2004年からの22年分です。最も低いのは2005年の393.4万円／坪で、2025年時点では694.2万円／坪です。
直近5年は年あたり+5.3％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた1991年からの35年分です。最も高いのは1991年の4958.7万円／坪、 最も低いのは2004年の555.4万円／坪で、2025年時点では1124.0万円／坪です。
直近5年は年あたり+7.4％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた1986年からの40年分です。最も高いのは1990年の4826.4万円／坪、 最も低いのは2005年の770.2万円／坪で、2025年時点では1454.5万円／坪です。
直近5年は年あたり+6.3％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた1989年からの37年分です。最も高いのは1990年の8991.7万円／坪、 最も低いのは1996年の2247.9万円／坪で、2025年時点では7107.4万円／坪です。
直近5年は年あたり+3.4％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた1995年からの31年分です。最も高いのは1995年の1719.0万円／坪、 最も低いのは2004年の843.0万円／坪で、2025年時点では1676.0万円／坪です。
直近5年は年あたり+6.0％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた1999年からの27年分です。最も低いのは2003年の3014.9万円／坪で、2025年時点では6148.8万円／坪です。
直近5年は年あたり+1.6％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
この地点の公的評価の推移
新宿のこの地点が都道府県地価調査に選ばれた1988年からの38年分です。最も高いのは1988年の694.2万円／坪、 最も低いのは2012年の159.7万円／坪で、2025年時点では307.4万円／坪です。
直近5年は年あたり+7.8％で動いています。土地の予算は、この速さで動く前提で考える必要があります。 ただしこれは1地点の評価額の推移であって、 町の地価がこの通りに動いたという意味ではありません。総額の目安は、必要な敷地の広さと、市全体のひらき（247.9〜647.9万円／坪）を合わせて見てください。
新宿区全体との土地評価額の比較
新宿の住宅地には、公的な評価地点が2か所あります。307.4万円／坪から363.6万円／坪までです（地価公示 令和8年1月1日 1か所・都道府県地価調査 令和7年7月1日 1か所）。
新宿区全体では、住宅地の評価地点が28か所あります。 その中央値は357万円／坪で、 最も安い地点が247.9万円／坪、 最も高い地点が647.9万円／坪です（令和8年1月1日時点）。最も高い地点は最も安い地点の2.6倍で、同じ新宿区の中でもこれだけのひらきがあります。
新宿の地点は、新宿区の住宅地28か所のうち高い方から12番目です。 都道府県地価調査の1か所は、 基準日が違うためこの順位には入れていません。
なお、都道府県地価調査は令和7年7月1日が基準日で、新宿区全体の数字（令和8年1月1日時点）とは半年ずれています。そのまま引き算しないでください。
過去に売買された土地・建物
- 土地のみ67件
- 総額 1,200万円〜25億円／坪単価 39.7万円〜1289.3万円／面積 35〜640 m2建物が無いので、坪単価がそのまま土地の値段
- 土地と建物256件
- 総額 860万円〜120億円／面積 15〜1600 m2建物の価値を含む総額
- 中古マンション等1665件
- 総額 200万円〜28億円／面積 10〜480 m2専有部分の総額。土地の値段ではない
いつ・いくらで売買されたか
グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます
縦軸は対数目盛りです。330万円から8億円まで240倍の開きがあり、 等間隔だと安いほうが全部つぶれます。
広さと総額の関係
グラフの点に触れると、その取引の中身が出ます
縦横とも対数目盛りです。斜めに並ぶほど「広いほど高い」を意味します。 面積は5m²刻みに丸めて公表されており、 大きいものは打切り値（9999m²など）になるため、この図から外しています。
2007年から2026年までに、この町で記録されている取引は1988件（うち土地のみ67件）です。 相場ではなく実例として読んでください。平均も中央値も出していません。 土地・土地と建物・中古マンションは別のものなので、単価を並べていません。建物付きの単価には建物の価値が含まれます。
新宿区の平均的な家の大きさ
- 住宅・土地統計調査 持ち家・一戸建
- 35.4坪延床の平均
新宿区で実際に建っている持ち家の一戸建ては、延床で平均 「35.4 坪」です。これは市全体をならした数字で、町丁目ごとの値ではありません。それでも、この街の土地を見るときの出発点にはなります。 次のセクションでは、この広さの家が収まる敷地を用途地域ごとに逆算します。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat） ／ 住宅・土地統計調査（2023年）
平均的な家（35.4坪）を建てるのに必要な敷地
前のセクションの 「35.4 坪」を、仮に建てたい家の広さとして置いてみます。用途地域ごとに、その家が収まる敷地の広さを法規から逆算したものが下の表です。
| 用途地域 | 町に占める割合 | 必要な敷地 | 建築制限 |
|---|---|---|---|
| 商業地域 | 20% | 22.1坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 商業地域 | 20% | 22.1坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 商業地域 | 13% | 22.1坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 第一種中高層住居専用地域 | 13% | 29.5坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 第二種住居地域 | 9% | 29.5坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 商業地域 | 9% | 22.1坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 第一種住居地域 | 8% | 29.5坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 商業地域 | 3% | 22.1坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 商業地域 | 2% | 22.1坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 第一種住居地域 | 1% | 29.5坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 第一種中高層住居専用地域 | 1% | 29.5坪 | 建ぺい率（1階の広さ） |
| 用途地域の指定なし | 0% | — | 用途地域の指定がない区画 |
この「35.4 坪」は、新宿区の平均値です。
実際に家を建てるときは、その土地の広さと形で計算し直す必要があります。家族の人数、暮らし方、駐車台数、平屋にするか二階建てにするかで、必要な広さは変わります。 同じ延床でも、土地が細長ければ同じようには建ちません。 上の表は、この町の土地を見るときの目安としてお使いください。 建てたい広さが決まっているなら、その数字で引き直せます。
東京都と全国の建築費用の推移
木造建築物の工事費は、2011年から2021年まで、坪あたり57.3万円から59.2万円のあいだでほとんど動いていませんでした。 変化が始まるのは2022年で、そこから3年で33.1% 上がっています。 いま家を建てるのが以前より高いのは、会社ごとの事情ではなく、統計に表れている事実です。
出典：国土交通省 建築物着工統計（e-Stat）。木造建築物の工事費予定額を床面積で割った値。専用住宅以外を含み、付帯工事・外構・諸費用は含まない。
建築予算の目安
新宿区の平均である「35.4 坪」の家を建てた場合、 坪単価の置き方で本体工事費はこれだけ変わります。
- 規格・ローコスト2,480〜3,188 万円
- ハウスメーカーの標準3,188〜4,074 万円
- 設計を伴う注文住宅4,074〜5,313 万円
- 素材と造作を上げる領域5,313〜7,793 万円
いずれも本体工事費のみで、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用、 そして土地の代金を含みません。帯は世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。 ご自身の条件で計算し直すには、下のシミュレーターをお使いください。
| 延床 | 坪 80 万 | 坪 100 万 | 坪 130 万 | 坪 175 万 |
|---|---|---|---|---|
| 20 坪66 m2 | 1,600万 | 2,000万 | 2,600万 | 3,500万 |
| 25 坪83 m2 | 2,000万 | 2,500万 | 3,250万 | 4,375万 |
| 30 坪99 m2 | 2,400万 | 3,000万 | 3,900万 | 5,250万 |
| 35 坪116 m2 | 2,800万 | 3,500万 | 4,550万 | 6,125万 |
| 40 坪132 m2 | 3,200万 | 4,000万 | 5,200万 | 7,000万 |
| 50 坪165 m2 | 4,000万 | 5,000万 | 6,500万 | 8,750万 |
| 60 坪198 m2 | 4,800万 | 6,000万 | 7,800万 | 10,500万 |
| 80 坪264 m2 | 6,400万 | 8,000万 | 10,400万 | 14,000万 |
| 100 坪331 m2 | 8,000万 | 10,000万 | 13,000万 | 17,500万 |
いずれも本体工事費のみ。付帯工事・外構・地盤改良・諸費用は別に要ります。土地の代金も含みません。
坪単価の帯
世の中で坪単価という言葉がどう使われているかの整理であって、当社の価格の区分ではありません。最も安い帯の下限だけが着工統計にもとづく値で、そこから上の区切りは一般的な目安として置いたものです。統計の裏づけはありません。含まれる範囲は会社ごとに異なるため、同じ坪単価でも比較にならないことがあります。
SIMULATOR
建築できる家の広さと建築費用のシミュレーション
初期値は、この街の平均をもとにした値が入っています。ご自身の条件に置き換えてお使いください。
STEP 1 ── 土地の広さから、建てられる家の大きさを出す
いまの計算条件
東京都新宿区新宿
商業地域 建ぺい率 80%・容積率 600%
同じ町でも土地の場所で変わります。切り替えると下の上限が動きます。
22 坪の土地に、商業地域で建てられる最大
1階 17.6 坪延床の合計 132.0 坪（436 m2）
STEP 2 ── その大きさの家を建てるのに、いくらかかるか
この土地の法規上の延床上限は 132.0 坪。
新宿区で実際に建っている持ち家の一戸建は、延床で平均 35.4 坪。
参考：国土交通省 建築物着工統計（2024年）における東京都の木造建築物の工事費予定額を 床面積で割ると、坪あたり約 77 万円になります。ただしこれは注文住宅の相場ではなく、下限の目安です。着工統計の平均には、建売住宅・分譲住宅・賃貸アパート、そして住宅以外の木造建築物が含まれる。また工事費予定額は建築確認の申請時に届け出られる額であり、付帯工事・外構・地盤改良・諸費用を含まない。このため注文住宅の相場そのものではなく、下限の目安として見るのが妥当である。
ここに表示される金額は、入力された条件にもとづく算術上の目安であって、見積もりでも、 当社の価格の提示でもありません。実際の費用は土地の条件と設計内容によって変わります。
延床の上限は指定容積率で計算しています。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 ここに出る数字より下がります。高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。
新宿の人口と世帯の推移
新宿の人口は2000年の14,871人から2020年の19,346人、 世帯数は8,551から13,970に変わりました。 1世帯あたりの人数は1.74人から1.38人になっています。 世帯あたりの人数が減ると、同じ人口でも必要な住まいの数は増えます。 これは2020年までの実績で、これから先の見通しではありません。
年齢の内訳
65歳以上の割合は2000年の18％から2020年の19％、 15歳未満は7％から7％になりました。 割合は年齢不詳を除いた人数を母数にしています。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域（町丁・字等別）2000年〜2020年。町丁目の区切りが変わった年は出していません。
新宿の住宅データ
新宿にどんな住宅があり、どのように住まわれているかをデータで可視化しています。
2020年の新宿は、住宅のうち一戸建が7％、 持ち家が31％、一人暮らしの世帯が77％です。 2000年はそれぞれ17％・34％・60％でした。 一戸建の割合は「主世帯」、持ち家の割合は「住宅に住む一般世帯」、 一人暮らしの割合は「一般世帯」を母数にしており、母数が同じではありません。
出典：政府統計の総合窓口（e-Stat）／国勢調査 小地域集計 （住宅の建て方別世帯数・住宅の所有の関係別一般世帯数・世帯人員別一般世帯数）2000年〜2020年。
災害リスク
浸水想定区域（洪水・津波・高潮）と土砂災害警戒区域（土石流・地すべり）の面積比は、当サイトではまだ集計していません。区域に指定されていないという意味ではありません。 検討している土地が区域に入るかどうかは、各自治体が公表するハザードマップでご確認ください。 以下は、この町について集計できているものです。
新宿に記録が残っている災害
- 1981年7月0日 浸水域等 が発生
これは想定ではなく、実際に起きたことの記録です。 国土調査の土地履歴調査で確認できた範囲であり、記録が無いことは、災害が起きなかったことを意味しません。
地形から見た液状化の傾向は「液状化しにくい」（町の82％、地形分類はローム台地）。 地形の分類から見た傾向で、敷地ごとの地盤調査に代わるものではありません。実際の地盤は、土地が決まってから調べることになります。
いちばん近い指定緊急避難場所は新宿御苑（約1.1km）で、地震・大規模な火事に対応しています。 直線距離で、町の中心から測っています。災害の種類ごとに行き先が変わります。
出典：液状化の傾向は国土交通省都市局、災害履歴は国土調査 土地履歴調査、 指定緊急避難場所は国土地理院、大規模盛土造成地・急傾斜地崩壊危険区域は国土数値情報 （いずれも不動産情報ライブラリ）。割合は町の区域内に 10m 間隔で打った 11,764 点を母数にしています。
新宿の丁目ごとの内訳
新宿は7つの丁目に分かれています。このページの数字は町全体を合わせたものですが、 丁目によって人口も住まい方も違います。（国勢調査 2020 年）
| 丁目 | 人口 | 世帯 | 65歳以上 | 一戸建 | 持ち家 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新宿一丁目 | 4,419 | 3,412 | 703 | 50 | 1,076 |
| 新宿二丁目 | 1,047 | 802 | 199 | 16 | 253 |
| 新宿三丁目 | 101 | 87 | 38 | 3 | 10 |
| 新宿四丁目 | 248 | 191 | 67 | 12 | 93 |
| 新宿五丁目 | 2,622 | 2,140 | 276 | 58 | 584 |
| 新宿六丁目 | 4,348 | 3,172 | 665 | 297 | 541 |
| 新宿七丁目 | 6,561 | 4,166 | 1,192 | 553 | 1,788 |
| 町全体 | 19,346 | 13,970 | 3,140 | 989 | 4,345 |
丁目ごとの推移を見る（2000〜2020年）
人口
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新宿一丁目 | 3,149 | 3,495 | 4,173 | 4,280 | 4,419 |
| 新宿二丁目 | 991 | 1,109 | 1,418 | 1,186 | 1,047 |
| 新宿三丁目 | 182 | 155 | 150 | 129 | 101 |
| 新宿四丁目 | 382 | 345 | 318 | 334 | 248 |
| 新宿五丁目 | 1,810 | 2,527 | 2,435 | 2,168 | 2,622 |
| 新宿六丁目 | 3,229 | 3,214 | 3,288 | 4,012 | 4,348 |
| 新宿七丁目 | 5,128 | 6,007 | 6,370 | 6,218 | 6,561 |
65歳以上
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新宿一丁目 | 578 | 720 | 712 | 758 | 703 |
| 新宿二丁目 | 246 | 285 | 274 | 267 | 199 |
| 新宿三丁目 | 41 | 46 | 42 | 42 | 38 |
| 新宿四丁目 | 110 | 148 | 128 | 112 | 67 |
| 新宿五丁目 | 281 | 405 | 336 | 327 | 276 |
| 新宿六丁目 | 550 | 684 | 694 | 740 | 665 |
| 新宿七丁目 | 859 | 1,126 | 1,175 | 1,214 | 1,192 |
一戸建
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新宿一丁目 | 100 | 83 | 110 | 50 | 50 |
| 新宿二丁目 | 109 | 66 | 62 | 33 | 16 |
| 新宿三丁目 | 19 | 16 | 22 | 6 | 3 |
| 新宿四丁目 | 34 | 21 | 27 | 17 | 12 |
| 新宿五丁目 | 68 | 64 | 57 | 46 | 58 |
| 新宿六丁目 | 346 | 302 | 278 | 279 | 297 |
| 新宿七丁目 | 606 | 499 | 527 | 488 | 553 |
持ち家
| 丁目 | 2000 | 2005 | 2010 | 2015 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新宿一丁目 | 675 | 850 | 845 | 1,163 | 1,076 |
| 新宿二丁目 | 245 | 304 | 202 | 327 | 253 |
| 新宿三丁目 | 33 | 41 | 24 | 28 | 10 |
| 新宿四丁目 | 64 | 56 | 58 | 102 | 93 |
| 新宿五丁目 | 252 | 504 | 431 | 356 | 584 |
| 新宿六丁目 | 421 | 438 | 496 | 652 | 541 |
| 新宿七丁目 | 1,004 | 1,385 | 1,342 | 1,714 | 1,788 |
国勢調査（2000〜2020年）。丁目の区切りが変わった年は空欄になります。
丁目ごとの用途地域を見る
新宿一丁目
- 商業地域 63%（建ぺい 80％・容積 600％）
- 商業地域 34%（建ぺい 80％・容積 700％）
- 第一種中高層住居専用地域 3%（建ぺい 60％・容積 200％）
新宿二丁目
- 商業地域 53%（建ぺい 80％・容積 700％）
- 商業地域 40%（建ぺい 80％・容積 800％）
- 第一種中高層住居専用地域 5%（建ぺい 60％・容積 200％）
- 商業地域 2%（建ぺい 80％・容積 900％）
新宿三丁目
- 商業地域 50%（建ぺい 80％・容積 800％）
- 商業地域 37%（建ぺい 80％・容積 900％）
- 商業地域 11%（建ぺい 80％・容積 1000％）
- 商業地域 2%（建ぺい 80％・容積 600％）
新宿四丁目
- 商業地域 57%（建ぺい 80％・容積 800％）
- 商業地域 39%（建ぺい 80％・容積 600％）
- 用途地域の指定なし 4%（建ぺい 0％・容積 0％）
新宿五丁目
- 商業地域 29%（建ぺい 80％・容積 600％）
- 商業地域 27%（建ぺい 80％・容積 800％）
- 商業地域 20%（建ぺい 80％・容積 500％）
- 商業地域 13%（建ぺい 80％・容積 700％）
- 商業地域 10%（建ぺい 80％・容積 900％）
新宿六丁目
- 第二種住居地域 45%（建ぺい 60％・容積 400％）
- 第一種中高層住居専用地域 21%（建ぺい 60％・容積 300％）
- 第一種住居地域 18%（建ぺい 60％・容積 300％）
- 商業地域 9%（建ぺい 80％・容積 600％）
- 商業地域 7%（建ぺい 80％・容積 700％）
新宿七丁目
- 第一種中高層住居専用地域 48%（建ぺい 60％・容積 300％）
- 第一種住居地域 25%（建ぺい 60％・容積 300％）
- 商業地域 19%（建ぺい 80％・容積 600％）
- 第一種住居地域 6%（建ぺい 60％・容積 400％）
- 商業地域 1%（建ぺい 80％・容積 700％）
町の内側に10m 間隔で打った格子の点が、どの用途地域に入るかで 測った割合です。境界には誤差があります。実際の指定は市の都市計画課でご確認ください。
土地の価格は丁目では出せません。国が個別の物件を特定できないよう地区名を丸めているため、 取引価格は町までの単位でしか公表されていません。
用途地域と建築可能な物件
新宿は、ひとつの用途地域ではありません。 町のなかに12つの区分があり、土地がどこにあるかで建てられる家の大きさが変わります。
新宿は、町の面積のおよそ78％が防火地域に指定されています。 防火地域では、外壁・軒裏・窓について仕様が法令で決まり、隣家や道路に近い部分では窓の位置や大きさに制約が出ます。
新宿には、地区計画の定めはありません。
新宿の位置と周辺
新宿の用途地域
新宿区のなかの位置
- 商業地域20%
- 商業地域20%
- 商業地域13%
- 第一種中高層住居専用地域13%
- 第二種住居地域9%
- 商業地域9%
- 第一種住居地域8%
- 商業地域3%
- 商業地域2%
- 第一種住居地域1%
- 第一種中高層住居専用地域1%
- 用途地域の指定なし0%
| 用途地域 | 町に占める割合 | 建ぺい率 | 容積率 |
|---|---|---|---|
| 商業地域 | 20% | 80% | 600% |
| 商業地域 | 20% | 80% | 800% |
| 商業地域 | 13% | 80% | 700% |
| 第一種中高層住居専用地域 | 13% | 60% | 300% |
| 第二種住居地域 | 9% | 60% | 400% |
| 商業地域 | 9% | 80% | 900% |
| 第一種住居地域 | 8% | 60% | 300% |
| 商業地域 | 3% | 80% | 500% |
| 商業地域 | 2% | 80% | 1000% |
| 第一種住居地域 | 1% | 60% | 400% |
| 第一種中高層住居専用地域 | 1% | 60% | 200% |
| 用途地域の指定なし | 0% | — | — |
ここに出ている建ぺい率と容積率は、都市計画で指定された値そのものです。 実際に使える容積率は、前面道路が 12m 未満だとこれより下がります。 この町の土地で、平均的な家がどのくらいの敷地に収まるかは「必要な敷地」のセクションをご覧ください。
※1建築可能な物件
以下は町でいちばん広い区分である商業地域（町の20%）について、この町に定められている法規の条件です。建てられる家の大きさは敷地ごとに変わるので、ここには載せていません。 「予算の目安」のシミュレーターで、土地の広さを入れて確かめられます。他の区分の土地では、ここから変わります。
- 建ぺい率
- 100%指定 80% から緩和
- 容積率
- 600%都市計画の指定値
- 高さの制限
- 絶対高さの定めなし
- 構造の要求
- 防火地域
建ぺい率は1階に置ける広さ、 容積率は全部の階を合わせた広さを、 どちらも敷地に対する割合で決めるものです。商業地域は 80% と 600% なので、 1階と同じ広さの床がおよそ 7.5 層ぶん積める計算になります。
これは仕組みの図で、建物の完成予想図ではありません。正方形の敷地を仮に置き、面積の比だけを正しく描いています。実際の敷地は正方形ではなく、 建物も四角い箱ではありません。前面道路による容積率の低減、斜線制限、高度地区、 外壁後退の定めは、この図に入っていません。
指定建ぺい率 80% に緩和が乗り、100% まで使える。
緩和は条件を満たした場合にのみ適用される。防火に関する緩和は、建物を耐火建築物等とすることが適用の条件になっている。
この地域に北側斜線はかからない。
北隣に対する高さの配慮が法規上は求められないため、高さ方向の自由度が高い。一方で、周囲も同じ条件なので南側に高い建物が建つ可能性がある。
道路斜線は勾配 1.5、適用距離 25m。
前面道路の反対側の境界を起点にかかるため、道路が狭いほど建物の道路側の高さが抑えられる。建築基準法には後退距離による緩和と天空率による特例が定められており、適用の可否は個別の検討による。
防火地域の指定がある。耐火建築物等が必要（階数 3 以上、または延べ面積 100 平方メートル超）。
外壁・軒裏・開口部について法令で仕様が定められ、延焼のおそれのある部分の開口部に制約がかかる。
2025 年 4 月の改正で、木造 2 階建てまたは延べ面積 200 平方メートル超の住宅は新 2 号建築物となり、建築確認の審査省略が使えなくなった。全ての新築で省エネ基準への適合が義務化されている。
構造と省エネの図書を確認申請時に提出する必要がある。省エネ基準に適合しないと確認済証が交付されず、着工できない。
建築基準法・都市計画法にもとづく一般的な説明です。実際に建てられるものは、 敷地の形状や条例、地区計画の定めによって変わります。建築確認は特定行政庁または 指定確認検査機関の判断によるため、この記載が可否を保証するものではありません。
建てるための土地環境
商業地域は、建物を建てることへの制限が最も少ない地域です。建ぺい率は80%で固定され、高さの制限もほとんどありません。住宅を建てられないわけではありませんが、この地域のルールは住まいのために作られたものではありません。
この地域には高さの上限も北側斜線もありません。日影規制も原則としてかかりません。狭い敷地でも上に積めるということです。駅前に背の高い建物が並ぶのは、景観の好みではなくルールがそう作られているからです。
この地域には高さの上限も北側斜線もありません。高さで行き詰まることは少ないでしょう。ただしそれは周りの敷地も同じです。いま日当たりが良いことと、10年後も良いことは別の話になります。
建ぺい率が高い地域では、敷地いっぱいに建てることがルール上は許されます。街並みが密になるのはそのためです。隣家との距離、日当たり、風の通り方は、法規の最低限とは別に考える必要が出てきます。
建ぺい率には緩和のしくみがあります。角地であること、防火地域で耐火建築物にすること。どちらも条件を満たしたときだけ適用されます。緩和を前提に土地を見るなら、その条件を本当に満たせるかを先に確かめてください。
容積率は敷地面積の数倍に設定されています。狭い土地でも床面積を確保できる代わりに、建物は上に伸びます。平面ではなく断面で暮らしを考えることになります。
防火地域に指定されています。外壁・軒裏・窓について仕様が法令で決まり、隣家や道路に近い部分では窓の位置や大きさに制約が出ます。同じ間取りでも、住宅地に建てる場合とは求められる仕様が変わります。
敷地が小さいほど、ルールの一つひとつが効いてきます。建ぺい率で削られ、斜線で削られ、後退距離で削られる。残った輪郭がそのまま家の形になります。広い敷地では選択の問題だったことが、狭い敷地では成立するかどうかの問題になります。
8 件の記述が、この土地の法規条件から選ばれています。
新宿の確認事項
- 地区計画の定めがあるか（高さ・壁面後退・屋根形状・外壁の色まで指定されることがある）
- 高度地区の指定内容（自治体ごとに異なり、北側斜線より厳しい場合がある）
- がけ条例の該当（自治体の建築基準法施行条例。高低差のある敷地では造成の要否と費用に直結する）
- 風致地区・景観計画区域の指定
ここまではどの土地にも共通して挙げられる一般的な指標です。 上に挙げた項目は自治体ごとに定めが異なり、実際の土地を見てからが家づくりの本番スタートです。 CRESTIAは、みなさまの理想のお住まいを実現するために全力でサポートいたします。
土地・建築・住宅売買について相談するCRESTIAが実際に建てた家
この土地の条件に近い課題を扱った例です。所在地や用途地域は異なるので、同じ条件の土地という わけではありません。似た問いにどう答えたか、という参考としてご覧ください。
近接エリアの土地・環境
出典と注記
- ※1
出典：国土数値情報 用途地域データ（令和元年度）／ 国土交通省 位置参照情報 街区レベル（令和6年度）。 町の区域内に 10m 間隔で打った 11,764 点それぞれが、どの用途地域に入るかを数えた面積の割合です。町の範囲は国勢調査 小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）によります。元になった都市計画総括図は2018年作成のものです。この用途地域データは縮尺 1/10,000〜1/50,000 の都市計画総括図等をもとにしており、誤差を含みます。国土交通省は精緻な作業に使わないよう求めています。 検討している土地がどの区分に入るかは、必ず自治体の都市計画情報でご確認ください。
- ※2
二階建てを仮に置き、建ぺい率（1階の広さの上限）と容積率（延床の上限）の 両方を満たす最小の敷地を出しています。平屋にすると 1 階が広くなるので、 必要な敷地はこれより増えます。前面道路が 12m 未満だと容積率に上限がかかり、 必要な敷地がさらに増えることがあります。ここでは指定容積率で計算しています。 高度地区・地区計画・外壁後退の定めは含んでいません。
- ※4
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）、国土数値情報「地価公示」（令和8年）。宅地（土地のみ）の取引に限る。建物付きは土地の単価が出せないため除外。地価公示は1月1日、都道府県地価調査は7月1日が基準日で、別の調査です。取引価格は実際に成約した価格であって、いま売り出されている価格でも、 これから買える価格でもありません。取引価格情報は四半期ごとに追加され、 過去の期間の件数も後から増えることがあります。このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません
- ※3
距離は建物や道を考慮しない直線距離です。町の街区234点の重心から測っています。町のどこにいるかで変わります。出典：国土数値情報 駅別乗降客数（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報 学校データ（不動産情報ライブラリ）（2023年）／国土数値情報 医療機関データ（不動産情報ライブラリ）（2020年）／政府統計の総合窓口（e-Stat） 国勢調査 小地域（町丁・字等別）境界データ（2020年）。 人口と世帯数は2020年時点の値で、現在の数ではありません。
土地・建築・住宅売買について相談する
ここまでのデータは、どの土地にも共通して言えることです。実際の土地を見てからが家づくりの本番で、その差がそのまま予算と設計の差になります。 CRESTIAは一級建築士事務所と宅地建物取引業を兼ねているので、 土地探しと設計を分けずにご相談いただけます。
土地・建築・住宅売買について相談する